용산참사와 부동산 먹이사슬
    2009년 02월 20일 12:32 오후

Print Friendly

일반적으로 자본주의 경제가 대자본가를 정점으로 해서 맨 밑바닥에 88만 원 세대라 불리는 비정규직으로 구성된 ‘노동시장의 먹이사슬’이 작동돼 굴러간다면, 부동산 계급사회인 대한민국 자본주의는 ‘부동산 시장의 먹이사슬’이 하나 더 작동되면서 굴러가고 있다.

   
  ▲ 부동산 먹이사슬

부동산 먹이사슬의 최정점에는 재벌을 비롯한 대표적인 부동산 계급인 부동산 5적이 있고, 맨 밑바닥에는 무주택자가 있다. 현재 대한민국은 1990년대 일본과 같은 토건국가 현상을 보이며 건설 재벌, 부동산 관벌, 정치인, 보수언론, 일부 학자 등 부동산 5적이 투기 동맹을 형성하고 있다.

부동산 5적 바로 아래에는 집을 여러 채 가진 다주택자를 비롯한 부동산 부자가 있고, 이들과 무주택자 사이에는 집을 한 채 가진 1가구 1주택자가 있다.

역대정부는 정부가 해야 할 주택공급사업을 건설재벌에게 맡기고 선분양제라는 기상천외한 분양방식을 적용함으로써 건설재벌의 개발이익을 보장해주었다. 아울러 분양가격에 대해서는 일정한 상한을 정함으로써 아파트를 분양받는 중산층도 개발이익을 나눠갖게 함으로써 이들을 정권의 지지 기반으로 삼아왔다. 이런 점에서 선분양제와 분양가 상한제가 절묘하게 결합된 한국형 아파트 분양제도는 부동산 먹이사슬을 쉴 새 없이 가동시키는 구실을 해왔다.

역대정부는 주택공급 뿐 아니라 도시재개발도 건설재벌에게 맡겼다. 1973년 주택개량에 관한 임시조치법이 제정 공포된 뒤부터 지난 해까지 서울에서 진행된 주택재개발․주택재건축․도시환경정비사업 997건 가운데 공공이 시행한 사업은 단 8건에 불과하고, 97.2%인 969건은 모두 민간이 시행하였다.

오늘은 뉴타운 재개발이라 불리는 ‘한국형 도심 재개발’제도가 재개발 영역에서 어떤 방식으로 부동산 먹이사슬을 가동시키는 구실을 하고 있는지 용산 4구역 재개발을 사례로 살펴보려 한다.

1. 용산 4구역 주민 83%가 세입자

철거민 참사의 현장 용산 4구역에 집이나 건물, 토지를 소유하고 있던 부동산 소유자는 300명이 약간 넘고, 한겨레는 지주조합원수가 327명이라고 구체적으로 보도했다. 주상복합건물에 들어설 아파트 중 기존 부동산 소유자 몫으로 270채가 배정된 점을 기준으로 한다면 327명 중 집이나 토지 외에 상가 등 빌딩만 소유한 사람은 57명으로 추정된다. 세입자는 모두 890명(가구)으로 주택에 세든 사람이 456명, 상가에 세든 사람이 434명이다.

주택만을 기준으로 하면 전체 726가구 중 37%가 자기 집을 가진 집 주인이고, 63%는 셋방사는 전월세 가구인 것이다. 또 주택과 상가를 통틀어 전체 1,217 가구 가운데 83%인 890가구가 주거 또는 상가 세입자인 셈이다.

한편 통계청의 인구주택총조사 결과를 보면 2005년 현재 용산 4구역이 속한 한강로 3동에는 모두 1,738가구가 살고 있으며, 37%는 자가 가구이고 58%가 전월세 가구이며 5%가 기타로 나타나있어 4구역과 비슷한 분포를 보이고 있다.

또 행정안전부에 따르면 2005년 8월 현재 용산구 전체가구의 6%인 4,618가구가 집을 두 채 이상 소유한 다주택자로 이 중 1,143가구는 집을 세 채 이상 소유한 집부자로 가구당 평균 5채씩 갖고 있는 것으로 나타나있어, 용산 4구역 집 주인의 구성도 1주택자와 다주택자가 섞여 있을 것으로 추정할 수 있다.

또한 용산구에 사는 전월세 가구 중 65%는 보증금이 5천만 원에 못 미치며, 전월세 보증금이 천만 원이 안 되거나 아예 보증금 없이 월세나 사글세에 사는 가구도 2천 가구가 넘는 것으로 나타나있다.

서울시 뉴타운 22개소(계획수립 중인 한남뉴타운, 중화뉴타운, 시흥뉴타운, 창신숭인뉴타운 제외)의 총가구수(277,156세대) 대비 세입자가구(200,226세대)의 비율이 72.2%에 달한다. 용산 4구역은 이들 지역에 비해 세입자 비중이 9% 낮은 반면, 주거 세입자수와 비슷한 규모의 상가 세입자들이 밀집해 장사를 하고 있던 지역이었다.

2. ‘욕망’을 충족시키는 사람들

2002년 초대형 개발사업이 발표되면서 용산 4구역 땅값이 뛰기 시작해 3.3㎡(1평)당 700만 원 하던 게 지난 해 8,000만 원 이상으로 폭등했고, 1억 원이 넘는 곳도 있는 것으로 알려지고 있다. 개발사업 준비 단계에서 이미 부동산 소유자들이 10배 이상의 이득을 본 것이다(경향신문 2009.1.23). 또 기존 부동산 소유자들이 최종 확보하게 되는 권리를 기준으로 개발계획이 상당히 구체화된 시점의 가격에 비해 얻게 되는 개발이익은 가구당 5억 원이 넘는 것으로 분석되고 있다.

나아가 부동산 소유자들의 분양과정에서도 시세차익이 예정돼 있다. 용산 4구역 관리처분인가 고시(2008.5.30)에 따르면 용적률은 746%에 달하며, 최고 40층 주상복합 3개동과 업무용 빌딩 3개동 등 총 6개동 및 교회 건물 1개 동이 들어선다. 이 가운데 47%(토지 12,655㎡/건물 170,048㎡)는 기존 부동산 소유자에게 분양하고, 53%(토지 14,369㎡/건물 193,092㎡)는 일반분양한다.

최고 높이 143m에 달하는 6개 고층 건물에는 아파트, 오피스텔, 판매시설이 들어설 예정인데, 아파트는 분양아파트 409가구와 임대아파트 84가구 등 총 493가구다. 60㎡(18평) 면적의 소형으로 이뤄진 임대아파트를 제외하고, 분양되는 아파트는 164(50평)∼312㎡(95평)형의 대형으로만 짓는다. 이 가운데 270채는 조합원 몫이며 4채는 예비용인 보류지이고, 나머지 135가구가 일반 분양될 예정이다.

일반 분양 예정가는 3.3㎡(1평)당 3,500만원인데 조합원들에게는 3,000만원에 분양해줌으로써 재개발 과정에서 땅값 폭등 분 외에도 분양과정에서 평당 500만원의 시세차익을 올릴 수 있게 해주고 있다. 가장 큰 평수인 95평형의 경우 일반 분양할 경우 44억 원인데 조합원에게는 33억 원에, 일반 분양가가 28억 원인 76평형은 24억 원에, 일반 분양가 20∼23억 원인 60평형은 16∼17억 원에 분양해줌으로써 최소 3억에서 11억 원까지 시세차익을 얻을 수 있다.

오피스텔과 상가의 경우에도 부동산 소유자들은 일반 분양가에 비해 3.3㎡(1평)당 170∼180만 원의 시세차익을 얻는 것으로 나타났다.

물론 부동산 소유자들이 얻게 되는 개발이익은 새로 지은 아파트나 오피스텔, 상가 가격이 예정된 분양가 이상으로 유지되는 것을 전제로 하기 때문에, 가격 변동에 따라 개발이익의 규모는 달라질 수 있다. 만약 미국발 금융위기 이후 하락세인 부동산 시세가 폭락할 경우 양상은 완전히 변하는 것이다.

반면 이와 상관없이 개발이익을 얻는 사람들이 있는 데 시공사나 철거‧용역‧정비업체 등 계약에 따라 공사를 수주한 업체들이다. 삼성물산과 포스코, 대림 등 건설재벌들로 구성된 용산 4구역 시공건설사들이 받게 되는 공사비만 6천억 원에 달한다. 3.3㎡(1평)당 513만 원으로 국토부가 제시한 표준건축비 보다 100만 원 이상 의혹이 제기된 상황이다.

   
  

(주)파크앤시티는 조합에 시공사와 철거업체 선정 등을 자문해 준 대가로 105억 원을 받았는데 시중가격보다 갑절이나 돼 역시 의혹이 제기된 상태다. <한겨레21>에 이 업체의 실소유주가 용산4구역 재개발 인허가권을 쥐고 있는 용산구청장과 같은 향우회 출신이자 폭력조직 출신인 용산구 전 구의원으로 밝혀졌다.

용역깡패의 폭력으로 물의를 빚은 철거업체 두 곳이 받는 공사비는 63억 원이다. 시공사인 삼성물산 인사가 이사로 있는 호람건설이 철거를 맡고 있는 데다, 조직폭력배와의 결탁설까지 제기돼 있는 상황이다. 어쨌든 이들은 용산 4구역 재개발 과정에서 가장 확실한 개발이익을 현금으로 쥐는 집단들이다.

3. ‘욕망’의 뒤안길① 형편 넉넉지 못한 집주인도 내몰린다

그러나 용산 4구역에 집을 갖고 있던 집주인들 중에 상당수는 결국 동네를 떠날 것으로 보인다. 아니 개발계획 발표 뒤 몇 년 사이 투기세력이 몰려들고 상당수 집주인이 이미 떠났을 가능성이 있다.

임대주택을 제외한 모든 아파트가 50평형 이상이고 아무리 시세보다 싸게 준다 해도 분양가격이 약 14억 원이 넘으니 이 돈을 감당하지 못할 경우 도리 없이 입주를 포기할 수밖에 없다. 부동산 소유주들이 분양받는 270채의 평형은 50평형은 6가구에 불과하고 76평형 69가구, 60평형 68가구, 70평 47가구, 69평형 42가구 등 60평형 이상이 압도적으로 많다. 60평형의 조합원 분양가격은 16∼17억 원에 달한다.

통계청 자료를 보면 2005년 현재 용산 4구역이 포함된 한강로3동의 주택은 1,299채이다. 그런데 이 중 아파트는 24.3%인 316채에 불과하고, 단독주택이 64.4% 836채에 달하며, 연립주택 3.8%, 다세대주택 3.6%, 비거주용건물내주택 3.9% 등이다.

용산구 전체 주택 중 아파트가 43.9%, 단독주택이 32.7%인 것과 비교해 아파트는 절반 수준인 데 비해, 단독주택은 두 배에 달한다. 이는 1,299채의 주택에 1,738가구가 살고 있었던 점과 견줘보면 전월세가구를 낀 단독주택 집주인이 그만큼 많았다는 얘기다. 따라서 상대적으로 가격이 싸고 전월세 보증금까지 돌려줘야 하는 단독주택 소유주 중에는 비싼 분양가를 감당하지 못하고 입주를 포기하는 경우가 발생할 가능성이 있다.

한편 부동산 소유주로 구성된 재개발 조합의 조합원 327명의 최종 권리가액 분포를 보면약 100명은 10억에 못 미치며, 약 100명은 10억에서 20억 사이이고, 나머지는 그 이상이다. 16억대 60평형 아파트를 분양받으려면 빚을 얻는다 해도 최소 10억 원은 있어야 하는 현실을 감안하면, 최종 권리가액이 10억에 못 미치는 약 100명은 입주에 부담을 가질 가능성이 높다. 이들이 입주를 포기하는 만큼 다른 동네에서 온 일반분양 가구는 더 늘어날 것이다.

서울시에 따르면 뉴타운 지구내 거주 가구 중 주택가격이 3억 원 미만인 가구가 50%에 달한다(2억원 미만 21%, 3억원 미만 29%). 그중 전세금을 제외하면 대부분의 순자산은 2억 원 미만에 불과하다. 가구 순자산 기준 2억원 미만 가구는 32%, 2~4억원 43%이다. 성북구 길음 4구역의 경우 집주인 중 뉴타운 재개발 후 다시 재정착한 사람은 전체의 15.4%에 불과하면 나머지 84.6%는 살던 동네를 떠난 것으로 나타나 있다.

4. ‘욕망’의 뒤안길② 세입자 내쫓기거나 전 재산 털리거나 죽거나

세입자 890가구 대부분은 결국 동네에서 밀려나게 된다. 주거 세입자가 456가구에 달하지만 들어서는 임대주택은 세입자 대비 18%인 84가구에 그친다.

더구나 개발 이전 한강로3동은 단독주택 중심의 동네였고 여기에 세입자들이 집중적으로 살았지만, 개발 이후 단독주택은 구경조차 할 수 없다. 용산 4구역을 보면 개발 이후 주택은 모두 아파트다. 그것도 중대형이다. 큰 평수일수록 단위 면적당 건축비가 덜 드는 반면, 분양가는 비싸게 받을 수 있으니 건설재벌이나 개발조합이 모두 중대형을 원하기 때문이다.

그러나 단독과 달리 한 가구밖에 거주할 수 없는 아파트 그것도 중대형을 전월세로 얻어 살 수 있는 세입자는 사실상 없기 때문에 임대주택 입주자를 제외한 82%의 세입자는 모두 살던 동네에서 밀려날 것이다. 가구당 주거이전비 1,680만원이 지급됐지만(한겨레 2009.1.28), 이미 개발여파로 이 일대 전월세 가격이 천정부지로 뛰었으니 아주 멀리, 상당수는 용산구 밖으로 나아가 서울 밖으로 나가야 할지도 모른다.

더 가혹하게 희생당하는 것은 상가 세입자들이다. 이미 수도 없이 보도된 대로 권리금, 인테리어비 다 떼이고 석 달 치 영업 손실금으로 가구당 2,500만 원을 받고 나가야 하니(한겨레 2009.1.28) 사람에 따라서는 전 재산을 털리는 것과 마찬가지일 정도로 큰 손해를 보는 경우도 발생한다.

이 희생을 강요하는 법적 절차는 명도소송이었고 물리적 수단은 용역깡패였다. 그러나 빈털터리가 된 세입자 일부가 끝까지 버티자 테러진압부대인 경찰 특공대가 투입돼 살인진압을 감행하다 참사를 빚은 셈이다.

   
  ▲ 철거민의 하트 (<PD수첩> 동영상 캡쳐)

한편 거주 여부가 불확실한 상가 주인과 세입자를 제외할 경우 개발 이전 726가구가 살 수 있었던 용산 4구역은 개발 이후 493가구밖에 못 사는 동네로 바뀐다. 세입자들이 살 수 있는 저렴한 단독주택를 모두 쓸어버리고 최소 17억 원에서 최고 43억 원대의 주상복합아파트로 개조한다. 사람도 개조한다. 상가 세입자, 주거 세입자 그리고 집주인 중 상대적으로 가진 돈이 적은 사람 등 서민들은 모두 청소하듯 쓸어낸다.

이들이 떠나간 자리에는 다른 동네에 살던 부유층이 투기목적으로 들어오거나, 상층 중산층이 좋은 주거여건을 찾아 전월세를 얻으러 들어올 것이다. 용산 4구역 주민이 교체되는 것이다.

5. 뉴타운재개발은 ‘서민대청소’사업

용산 4구역에서 벌어지는 일은 용산역세권에서 확대 재생산되고, 서울시내 35개 뉴타운을 비롯한 재개발 지역에서 비슷한 모양으로 되풀이될 것이다.

서울시에 따르면 2000년 이후 뉴타운 재개발 사업으로 공급되는 주택의 99%는 아파트였다. 서민 여러 가구가 살던 단독주택을 헐고 한 가구밖에 살지 못하는 아파트를 지은 것이다. 그 결과 현재 계획되어 있는 뉴타운 구역에 살고 있는 총가구수는 300,989가구이나, 뉴타운 후 새로 짓는 주택수는 233,066채로, 여기에 기존주택으로 남는 존치가구수 58,759를 합해도 14,037가구의 주거공간이 사라지게 된다. 공급되는 임대주택은 전체 공급량의 17.5%, 세입자 가구 대비 18.8% 수준에 불과하다.

또한 뉴타운 이전 평균 80㎡이던 주택전용면적은 107㎡로 늘고, 평균 집값은 3억9천만 원에서 5억 4천만 원으로 뛰게 되며, 그 결과 평균 소득 207만 원이면 살 수 있던 동네가 653만 원은 돼야 살 수 있는 동네로 뒤바뀐다. 뉴타운 재개발 이전에는 전세금 3천만 원 미만의 세입자가 40%에 달하고 3천∼4천만 원이 24%, 4천∼5천만 원이 19%, 5천만 원 이상이 17%를 차지했으나, 뉴타운 재개발 이후에는 저렴한 전세방이 사라져 5천만 원 미만의 세입자는 단 한 가구도 없게 됐다.

중산층의 욕망을 자극해 서민과 떼어 놓은 뒤 서민의 삶의 터전을 짓밟고 건설재벌의 탐욕을 채우는 ‘서민대청소’, 이것이 현행 뉴타운 재개발의 벌거벗은 모습이다.

재개발을 통해 건설재벌과 용역깡패, 부동산 소유자 들이 차지하게 되는 막대한 개발이익은 하늘에서 떨어진 게 아니고 세입자들의 알토란같은 재산을 빼앗는 약탈을 통해, 그리고 부동산 가격을 끌어올려 늘어나게 되는 주거비와 물가 등을 통해 빨아들여 생긴 셈이다.

특히 최근에 와서는 부동산 먹이사슬을 무리하게 작동시키기 위해 빈곤층은 물론 하층 중산층이라 할 수 있는 가난한 집주인과 일부 상가 세입자까지 약탈 대상으로 삼음으로써 집주인들까지 뉴타운 반대 운동에 나서고 용산 4구역에서 보듯 세입자들의 극단의 저항을 불러일으키고 있는 것이다.

지난 40년 개발정책의 역사는 부동산 5적이 한국형 아파트 분양제도와 뉴타운 재개발의 두 수레바퀴를 굴리며 쉴 새 없이 부동산 먹이사슬을 작동시키는 과정이었다. 용산 참사의 진정한 배후는 사람 목숨을 빼앗아서라도 부동산 먹이사슬을 굴리려는 집단의 탐욕이었는지도 모른다.

* 이 글은 오마이블로그 ‘손낙구의 세상공부‘에 올라온 글입니다.

필자소개
레디앙
레디앙 편집국입니다. 기사제보 및 문의사항은 webmaster@redian.org 로 보내주십시오

페이스북 댓글