• "전세대란 해법은
    전월세 상한제, 계약갱신청구권"
    정의당과 주거시민사회단체, 정부 전월세 대책 비판
        2014년 11월 18일 05:25 오후

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    정부의 10.30 전월세 대책을 두고 ‘월세 강제 전환 정책’이라는 비판이 들끓고 있는 가운데, 전국세입자협회와 주거권기독연대 등 시민사회단체와 정의당이 주거권 안정을 위해선 금리 인하를 통한 대출 완화 정책이 아닌 전월세 인상률 상한제(전월세 상한제) 도입과 계약기간 갱신 등이 시급하다고 18일 지적했다.

    이날 이들은 광화문 동화면세점 앞에서 정부의 부동산 종합 정책을 비판하는 기자회견을 열고 △전월세 상한제 도입 △계약 갱신권 도입 △박근혜 대통령의 공공임대주택 20만호 공급 대선공약 이행 등을 촉구했다.

    회견에는 정의당 천호선 대표, 서기호 의원, 문정은 부대표, 전국세입자협회 최창우 회장, 경기시흥시 세입자협회 송호 대표, 참여연대 안진걸 사무처장 등이 시민단체를 대표해 참석했다.

    이들은 기자회견문을 내고 “10.30 대책은 전세 불안지역에 매입ㆍ전세임대주택을 집중 공급하겠다거나, 민간임대 공급 확대를 위한 규제 완화와 지원책 등을 발표하는데 그쳤다”며 “전세의 급격한 월세 전환을 그대로 두면서 월세 가구 일부만을 보완하는 수준의 미시적 대책에 그치다보니 결론적으로는 월세 가구만을 늘리는 정책이 되고 말았다. 한마디로 부동산 경기에 영향을 준다는 이유로 전세 가구를 포기했다고 말해도 지나치지 않을 정도”라고 비판하며, 전세 대란을 막을 수 있는 근본 대책을 마련을 촉구했다.

    ‘전세 대란’ 해법은 전월세 상한제와 계약갱신 청구권 도입

    정부 정책대로 월세 중심의 주택임대시장이 개편될 경우 전월세 상한제와 계약갱신청구권이 담보될 수 있는 제도가 갖춰져야만 주거 안정이 담보될 수 있다고 이들은 강조했다.

    당초 법무부에서 해당 제도들의 필요성을 인식하고 계약기간을 2년에서 3년으로 늘리는 안을 검토 중이었으나 최경환 기획재정부 장관의 반대로 무산됐다.

    전월세 상한제에 대해서도 지난 27일 기재부 종합국정감사에서 여야 모두 한 목소리로 필요성을 언급했지만 최경환 기획재정부 장관은 “시장에 대한 과대한 개입은 안 된다”면서 “지금 상황에서 전월세 상한제를 둘 경우 전세가격이 폭등해 서민들의 생활이 크게 어려울 수 있다”고 반대 입장을 분명하게 밝힌 바 있다.

    전월세 상한제로 인해 전세가격이 폭등한다는 최 장관의 주장에 대해 이들은 “법안 공포와 동시에 효력이 생기도록 하면 법안 시행으로 발생하는 충격을 일부 완충하는 역할을 할 수 있을 것”이라며 “특히 계약갱신청구권 도입은 전세대란을 막아내는데 중요한 역할을 한다. 현재 시행되는 임대료 상한 규정(5%)이 무의미한 것은 계약갱신청구권이 없기 때문”이라며 전월세 상한제를 포함해 계약갱신청구권의 필요성도 언급했다.

    이들은 “상가임대차보호법에서도 5년간의 계약갱신을 보장하고 있는 만큼 주택임대차에도 같은 방식을 도입해야 할 필요가 있다”며 “계약갱신청구권이 보장되는 상황에서 전월세 계약기간을 3년까지 보장하면 전월세 대란은 크게 완화될 수 있다”고 강조했다.

    중장기적으로는 지역별 공정임대료 제도 도입 필요성도 제기됐다. 지방자치단체별로 임대시장 조사를 해 지역별 임대료 차이와 시세를 감안해 임대료를 설정, 이를 공개하자는 것이다. 이들은 이 같은 제도를 주택임대차보호법에 담아야 한다고 피력했다.

    임대주택 과세 방침 조기 도입해 월세 전환 속도를 조절해야

    지난달 22일 국토해양부 발표에 의하면, 2014년 9월 기준 전체 전월세 시장에서 월세 비중은 39.2%로 10건 중 6건이 전세고 4건이 월세다. 2011년 9월 당시 월세 비중 34%와 비교하면 3년 만에 5.2%나 증가한 것이다. 여기에 최근 기준금리 인하 정책으로 인해 전세에서 월세로의 전환에 더욱 가속도가 붙고 있는 상황이다.

    지난 2013년 서울연구원에서 제시한 ‘서울시민의 주거실태와 정책수요에 관한 연구’에 의하면, 전세가구가 순수 월세로 전환될 경우 소득 대비 임대료(RIR)는 평균 13.6%에서 32.4%로 약 2.4배 급등하는 것으로 조사됐다. 전세 가구가 월세로 전환하면 감당해야 하는 주거비가 2배 이상 늘어난다는 것이다.

    이들은 “‘임대소득 과세 방침’을 조기 도입해 월세 전환 속도를 조절할 필요가 있다”며 “월세 과세에 대한 정부의 의지가 확고하다면 편법 탈세도 충분히 막아낼 수 있을 것”이라고 전했다.

    매매시장 활성화 정책, 가계부채 대란 초래

    박근혜 정부는 전세대란의 해법으로 주택매매시장 활성화 중심의 부동산 경기부양책을 발표했다. 대출을 완화해 집을 사는 사람들이 늘어나면 전세 수요가 줄어들 것이고, 이에 따라 전세 가격도 하락할 것이라고 예상한 것이다. 하지만 대출완화를 위한 금리 인하는 주택매매시장 활성화 대신 임차인이 전세를 월세로 강제 전환하게 만들어 오히려 전세대란을 부추겼다는 혹평이다.

    현 정부 출범 이후 지난 9월까지 19개월간 전국 아파트 평균 매매가격은 2억5946만원에서 2억6672만 원으로 2.8%(726만원) 오른 반면 평균 전세 가격은 1억5650만 원에서 1억8135만 원으로 15.9%(2385만원) 올랐다. (출처: 기획재정부 외, 서민 주거비 부담 완화 방안, 2014.10.30.) 가격으로는 전세가 매매보다 3.4배 높고, 증가율로는 5.7배 올랐다. 전세대란 막자고 내놓은 정책이 외려 전세대란을 더욱 심화시킨 것이다.

    현재 전세대란은 단순히 ‘선호’에 따른 수요 편중 문제가 아니라 가계의 소득 수준에 비해 지나치게 비싼 집값 때문에 서민들은 집을 살 여력이 되지 않아 발생하는 것이라고 이들은 지적했다.

    이들은 “그나마 빚을 내서 집을 산 상당수 임대인들조차도 대출이자 부담에다 최근 금리 인하까지 겹쳐 반전세나 월세로 전환하고 있다”며 “올 상반기만 해도 가계부채 규모가 1,242조 원에 달했고, 9.1 부동산 대책으로 DTI, LTV 규제까지 풀리면서 지난 두 달 동안 가계부채는 11조 원이나 늘었다. 이 기간 늘어난 가계부채가 이전 7개월간 증가한 가계부채(2조 8000억 원)의 4배에 달한다”고 전했다.

    박근혜 정부의 임대주택 20만호 공급 공약 후퇴에 대한 비판도 거셌다. 이들은 “지난 대선 때 박 대통령 후보와 새누리당은 2017년까지 공공임대주택 20만 호를 공급하겠다고 공약했다. 그러나 지난 해 말 정부는 1년도 되지 않고 행복주택 공급 물량을 14만 호로 축소했다”며 “2022년까지 공공임대주택을 연 11만 호 수준 공급해 전체 주택의 10%까지 공공임대주택을 공급하기로 했지만, 이번에 발표한 매입 임대 공급을 제외하면 별다른 추진 정책이 보이지 않는다”고 질타했다.

    아울러 이들은 “정부는 행복주택 공급이 더딘 이유를 철도부지 인근 주민들의 지역이기주의 탓으로 돌리지만, 결국 예산 부족 등을 이유로 공약 이행을 포기한 것이라고 볼 수밖에 없다”며 “박근혜 정부는 전세 대란을 막아내기 위해서 임대주택 20만호 공급 약속을 꼭 이행해야 할 것”이라고 촉구했다.

    필자소개
    유하라
    레디앙 취재기자

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