• 상가임대차보호법 개정안 발의
    환산보증금제 폐지, 임대갱신기간 10년으로 연장 등
        2014년 11월 11일 04:35 오후

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    상가임차인 보호를 위한 3개 핵심대책이 담긴 상가건물임대차보호법 개정안이 11일 발의됐다. 임차인 보호에 가장 필요했던 퇴거보상권과 환산보증금 제도 등이 빠져있던 정부의 ‘반쪽짜리’ 상가건물임대차보호법을 적극 보완한 것으로 보인다.

    이날 국회 정론관에서 새정치민주연합 서영교 의원과 참여연대 민생희망본부는 ‘상가건물임대차보호법 일부개정법률안’ 발의안을 발표하는 기자회견을 열었다.

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    상가임대차보호법 개정안 기자회견(사진=유하라)

    이번 개정안에는 △적용범위 및 우선변제 범위 제한 폐지(환산보증금제 폐지) △법정 계약갱신요구권 행사기간(임대차 기간) △퇴거료 보상제 도입하는 것이 주요 골자다. 이는 상가임차인 보호를 위해 가장 절박하게 필요한 3가지 핵심대책으로 볼 수 있다.

    우선, 적용범위 및 우선변제 범위 제한 폐지(환산보증금제 폐지)는 보증금 규모에 관계없이 모든 상가건물에 상가건물임대차보호법을 동일하게 적용한다는 것이다.

    현행 상가건물임대차보호법(상가임대차보호법)에는 보증금액을 초과하는 경우, 법의 보호대상에서 제외됐다. 이 때문에 보증금이 법이 정해놓은 기준보다 높은 임차인의 경우 시설인테리어 등에 매우 많은 투자를 하고 높은 권리금을 지불한 경우가 많아 임대차계약이 해지되면 보증금을 회수하지 못하면서 피해를 당하는 사례가 빈번하게 벌어졌다.

    현행 환산보증금 일정액은 서울 4억 원, 수도권과밀억제권역 3억 원, 광역시 2억 원이다. 이 금액을 넘게 되면 건물주는 월세를 올리는 데 제한이 없다. (환산보증금=보증금+(월세*100)

    이에 이번 개정안에는 적용범위와 우선변제 범위 등을 제한한 제2조 1항 등의 단서 조항을 삭제해 상가건물 임대차 보증금의 규모에 관계없이 대항력과 우선변제권이 인정될 수 있도록 법의 적용범위를 전면적으로 확대키로 했다.

    법정 계약갱신요구권(임차인은 임대인에 기간 내 계약갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 이를 정당한 사유 없이는 거부할 수 없다) 행사기간을 5년에서 10년으로 연장하는 내용도 있다.

    현재 국내 상가임대차보호법 법정 계약갱신요구권 행사기간(법정 임대차기간)은 5년이다. 독일, 프랑스, 일본 등 OECD 국가들의 경우, 상가임차인들이 제반 투자비용을 회수할 수 있도록 9년에서 15년 이상 장기임대차를 보장하고 있다. 이와 비교하면 국내 계약갱신요구권은 상당히 짧은 편에 속한다.

    이 때문에 다수의 임차인들이 초기 시설투자금, 홍보비, 영업권 확보 비용 등을 회수하지 못한 채 계약이 종료되거나 해지돼 재산적 손실을 입는 경우가 많아 임차상임들의 생존권과 영업가치 보호 등을 감안해 계약갱신요구권을 10년 이상으로 늘여야 한다는 것이 이번 개정안의 내용이다.

    정부 안이 발표되던 당시 지적된 바 있던 퇴거료 보상제 도입도 담겨 있다. 퇴거료 보상제는 법정 임대차기간을 다 채우지 못하고 임대인의 재건축, 개축 등의 요구로 퇴거하는 경우 임차인이 인근지역에서 동종‧동규모의 영업을 시작할 수 있도록 시설물 이전비용, 영어개시 지원금, 임대료 차액 등을 보상하는 제도다. 현행 상가임대차보호법엔 퇴거 보상제도가 마련돼 있지 않고, 정부 안에서도 권리금 보호대상에서 빠져 있다.

    이 때문에 시설 투자금이나 영업망 투자비용 등을 회수하지 못한 임차인들이 아무런 보상도 받지 못한 채 쫓겨나 파산하는 경우가 속출하고 있다. 2009년 용산참사도 퇴거 보상제도가 마련돼 있지 않아 발생한 사건이라, 법 개정이 시급하다는 목소리가 크다.

    재건축‧재개발 등의 경우, 정부 안에서도 권리금 보호대상에서 제외돼 있고, 재건축의 경우에는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법)’이나 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에서도 전혀 손실보상 대상이 되지 못한다. 재개발의 경우에는 토지보상법과 도정법에 의해 법률상 4개월의 영업손실 보상 대상이 되지만 그 보상액이 임차인이 재개발로 영업을 중단해 입게 되는 피해에 비해 극히 적은 액수다.

    이번 개정안에는 재개발‧재건축 등 임대인의 사정과 요구로 법정 임대차계약기간을 다 채우지 못하고 퇴거하는 경우, 임차인이 인근에서 다시 영업할 수 있는 수준의 퇴거 보상금을 지불하도록 했다.

    필자소개
    유하라
    레디앙 취재기자

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