정부의 8.28 전월세 대책과 관련해 노동당 정책위원회(의장 윤현식)가 “무대책보다 나쁜 전월세 대책”이라며 “잘못된 현실 진단에서 비롯된 잘못된 대책 마련이라는 전형적인 ‘경로 오류’를 보인다”고 평가했다.

29일 노동당은 정책브리핑을 통해 전월세 폭등 문제를 해결하기 위해 “단기적으로는 전월세 상한제 도입과 불로소득 과세 등을 통해 세입자 보호를 강화해야 하며, 장기적으로는 공공임주택의 지속적인 확보를 통해서 민간주택 임대 시장의 안정화를 견인할 수 있는 방안이 마련되어야 한다”고 제시했다.

또한 현재 세입자들이 겪고 있는 문제의 원인을 ‘가계 소득구조의 악화’에 기인한다며 ” 전월세 상승분이 노동자 가구에 부정적인 영향을 미치는 것은, 소득의 증가가 생활비 상승분을 따라잡지 못하는 데서 기인한 구조적 결과”라고 강조했다.

이를 개선하기 위해 노동당은 가계소득을 높일 수 있는 방안이 필요하다 “1차적으로는 노동자들의 실질 임금 상승, 장기적으로는 임금과 같은 직접적인 소득 보장 외에 월세 보조와 같은 간접 보장 체계 역시 마련되어야 한다”고 지적했다.

전월세 문제, 투기의 성격이 바뀌어 발생한 것

노동당은 전월세 불안 문제의 원인을 ‘투기의 성격’이 바뀐 것으로 진단했다.

현재 서울 아파트 전셋집의 월세 전환율(월세 전환했을 경우의 연 이율)이 연 6.68%에 달한다며 현재 시중 금리가 3%인 것을 감안하면 전세를 놓는 것보다 2배 이상의 불로소득을 얻을 수 있는 월세로 바뀐 것이라고 설명했다.

즉 과거에는 주택을 통한 시세차익을 노렸지만 주택시장 불황으로 이와 같은 불로소득 획득이 어렵게 되자 상대적으로 고율의 이익을 얻을 수 있는 월세 수익을 통한 지대추구로 바꼈다는 것이 노동당의 설명이다.

하지만 정부가 전세에서 월세로의 전환을 ‘과도기’로 평가하고 수도권 중고가 아파트를 중심으로 전세가가 불안정할 뿐이라고 진단한다며 “단지 여력이 있으면 집을 살 사람들인 수도권 중산층 이상의 무주택자만을 대상으로 전월세 대책을 내놓은 것”이라고 꼬집었다.

또한 이같은 대책에 대해 “사실상 주택을 둘러싼 투기적 흐름을 방조하고 외려 더 나아가 부채질하는 정책”이라고 평가하며 “이 정책의 실효는 돈이 있는 사람이나 혹은 각종 세제혜택을 통해 임대사업자로 변신 중인 건설업체에게는 달콤하겠지만 대부분의 노동자들에게는 그림에 떡에 불과할 것”이라고 전망했다.

세금 깍아준다고 주택거래 활성화? 변동성만 높여
주택은 상품이 아니야…정부 대책 집 소유한 사람만의 대책

전세수요를 매매로 전환 유도하려는 정부 대책에 관해서도 효과가 검증되지 않은 대책을 반복하고 있다고 지적했다.

노동당은 지난 이명박 정부 시절인 2011년부터 올해 4.1 부동산 대책까지 3차례나 취득세를 깍아 부동산 매매를 활성화하려 했지만 조세연구원 임상수 박사의 분석에 따르면 실제 효과를 주었다는 정책적 증거가 없다고 밝혔다.

노동당이 제시한 임상수 박사의 ‘취득세 감면이 주택 수요에 미치는 영향에 관한 연구’에 따르면 2011년 취득세 감면 이후 평균 거래량이 21만 3천건인데, 2006년부터 2011년까지 분기별 평균 거래량은 22만7천건으로 오히려 더 높았다. 또한 취득세 인하가 새로운 주택수요를 창출하기보다는 주택시장의 변동성만 높였다고 진단했다.

연도별 매매 건수(단위: 만건) 출처: 임상수, ‘취득세감면이 주택 수요에 미치는 영향에 관한 연구’, <서울도시연구> 2013

노동당은 이같은 연구 결과를 제시하며 “이 때문에 2011년부터 외려 지방세수가 4조원이나 줄어들었는데 결국 세수 감소는 지방정부의 재정을 어렵게 햇을 뿐이고 세금 혜택은 기존 주택매매 수요자 즉, 투기적 수요자에게만 돌아갔다”고 평가했다.

또한 노동당은 주택이 상품이 될 수 없다고 주장했다. 기본적으로 토지의 한계로 공급이 자유롭지 못하고 대체재가 존재하지 않는 만큼 주택을 상품으로 거래하려고 하는 전제를 가지고는 문제 해결이 되지 않는다는 것.

노동당은 주택은 상품이 아니라는 전제하에 “이런 맥락에서 전월세 상한제 도입나 과도한 월세 수입에 대한 세금 부과 등 세입자 보호정책에는 왜 눈을 감아 왔는지 이해할 수 있다”며 “박근혜 정부의 세입자 대책은 집을 소유하고 있는 사람의 이익을 해치지 않는 선에서만 세워질 수 밖에 없는 ‘계급적 성격’이 있다”고 밝혔다.

신규 임대사업보다 민간의 여유 주택, 공공이 매입해야

정부가 임대주택 공급을 확대하겠다는 방안 역시 실효성이 없다는 지적이다.

정부 발표에 따르면 임대주택 공급을 확대하면 그 혜택이 민간임대사업자에 대한 지원으로 집중되지만, 2012년 통계청 발표에 따르면 건설임대사업자를 통해 공급되는 임대주택은 전체 주택의 13%에 불과한 반면, 민간전월세 주택에 거주하는 가구는 43.4%로 전월세 주택 중 30%가 임대사업자가 아닌 다주택 소유자에 의한 일시적 임차주택이라고 지적했다.

즉 다가구를 소유한 개인에게 전세나 월세를 임대해 거주하고 있는 가구가 30%라는 것.

노동당은 이를 주목해 “오히려 (기존의) 매매주택을 임대주택으로 전환해 불로소득을 얻고 있는 30%의 민간임대 주택시장에 정부가 적극적으로 개입”할 것을 주문하며 또한 “주택보급률이 100%를 넘어선 상황에서 신규로 공공임대주택을 공급하기 보다는 오히려 여유 주택을 공공이 매입해 주택구조를 현재의 민간중심에서 공공중심으로 전환해야 한다”고 제시했다.

이를 가능하게 하기 위해 노동당은 “자가 점유든 차가 점유든 간에 현재 주택이 공가로 방치되어 있는 전국 주택에 대해 정부가 일정기간 유예를 두고 전면 매입하는 방식을 포함한 적극적인 시장조정정책을 내놓아야 한다”고 강조했다.

월수입 170만원 가구주, 1억4천만원 있을까?

정부가 이번에 새롭게 내놓은 부동산 모기지에 관해서도 실질적으로 주택이 필요한 주거약자들에게 도움이 되지 않는다고 지적했다.

노동당이 정부가 밝힌 집값 대비 대출한도와 전국 평균 주택 매매 가격을 비교해 모기지 활용이 가능한 가계소득을 추산한 결과 수익공유형 모기지를 통해 주택을 살 수 있는 가계의 최소 연간 수입은 3,570만원, 손익공유형의 경우 2,040만원이다. 서울의 경우 수익공유형은 연간소득 6,955만원, 손익공유형은 3,974만원이다.

여기서 전국 매매기준, 손익공유형으로 계산해보면 최소 월 170만원에서 최대 579만원의 소득이 있고, 모기지 차액을 제외하고 최소 1억4천만원 규모의 자산을 가지고 있어야 정부가 내놓은 모기지를 활용할 수 있다.

노동당은 이같은 결과를 제시하며 “따라서 모기지를 이용하고 자기의 자산을 활용해 주택매매를 할 수 있는 수준은 최소한 소득수준 3분위 이상이 되어야 한다는 결론이 나온다”고 지적했다.

결국 효과를 떠나 모기지에 접근조차 하지 못하는 사람들이 이번 정부 정책에서 배제됐다며 “이번 대책은 그나마도 있는 사람들에게 빚을 내주고 집을 사라는 정책임과 동시에 ‘자가 소유자’에게 향후 부동산 거품이 조장되어야 투기적 수익을 함께 나눌 수 있다는 제안과 다름 없다”고 꼬집었다.

노동당은 정부에게 “차라리 아무것도 내놓지 말라”며 “정부가 진정으로 노동자 등 주거약자를 위한 대책을 내놓고자 한다면 우선 전월세 시장에 만연한 투기적 요소를 걷어내기 위한 세입자 보호대책-전월세 상한제, 임대사업자 등록 의무제, 과다한 임대 소득 과세 등– 이 시행될 필요가 있다고 제안한다.

또한 지속적인 불안정성을 보이는 주택시장을 위해서 정부가 민간의 여유 주택들을 매입하여 공공임대주택으로 충당하는 적극적인 공공주택정책이 수립될 필요가 있다”고 강조했다.