집값 전망과 관련한 대폭락(일본형), 일시적 하락 후 상승(한국형), 폭락 후 폭등(외환위기형)의 세 가지 시나리오가 현실이 될 경우 어떤 일이 벌어질까.

어떤 시나리오가 현실로 나타날지는 몇 년을 지켜봐야 알 수 있을 터여서 그 영향을 예상하는 게 성급할 수 있지만, 어떤 시나리오가 현실에 되느냐에 따라 그 영향이 한국사회 전반에 깊고 넓게 미칠 것이란 점에서 미리 짚어볼 필요가 있다. 오늘은 향후 집값 변동 양상에 따라 한국사회에 어떤 일이 벌어질지 예상해본다.

부동산 신화, 붕괴냐 강화냐

일본과 비슷한 양상으로 부동산 가격이 대폭락한다면 빚을 잔뜩 내서 부동산을 사둔 사람들이 가장 먼저 가장 큰 타격을 받을 것이다. 나아가 10년 이상 장기간 부동산 가격이 떨어질 경우 한국 현대사를 지배해온 부동산 불패 신화가 붕괴되고, 부동산 동맹세력이 서민의 피땀을 빨아들이는 부동산 먹이사슬이 무너질 것이다.

한국경제를 좀먹고 있던 부동산 비만증도 많이 약화될 것이며, 부동산 자산재분배의 효과가 나타나 부동산 빈부격차도 줄어들 것이다. 주거비에 너무 많은 돈이 들이지 않아도 되는 사회로 갈 수 있을 것이다.

그러나 이것은 중장기적인 효과이고, 당장은 큰 고통이 따를 것이다. 부동산값 폭락이 연쇄작용을 일으켜 경제전반에 흔들어 가계파산과 실직, 소득감소로 번지는 것도 피할 수 없는 일일 것이다.

만약 외환위기 때와 같이 가격폭락 뒤 곧바로 폭등하는 경우 빚을 지고 내집을 마련했거나 가정경제가 부도 난 중산층 하층이 집을 잃어버릴 가능성이 크며, 1998년 IMF 때처럼 이 집들은 경매를 거쳐 투기꾼들 손아귀에 들어가게 될 것이다. 그 뒤 집값이 폭등하면 투기꾼들은 떼돈을 벌게 될 것이다.

거품이 빠지지 않는 바에야 폭락 후 폭등하든 아니면 조금 떨어진 뒤 다시 오르는 과정을 거치든 결국 수십 년 간 한국 부동산이 걸어왔던 계단형 상승곡선으로 복귀하는 것을 의미한다. 그러나 이는 미국발 금융위기에도 끄떡하지 않는 부동산 불패 신화에 더 힘을 실어주게 될 것이며, 이명박 정부 기간 동안 폭식을 거듭한 덕에 부동산 비만증은 더 심각해질 것이다. 투기규제 장치까지 모두 풀린 상황이니 가격이 오르기 시작하면 그 폭은 더 크고 심각할 수밖에 없으며, 불로소득은 모두 부유층들에게 돌아가 빈부격차는 더 벌어질 것이다.

집값 올라 돈 번 10% 부유층의 장래는?

집값이 떨어지면 모든 집이 다 떨어질까. 그럴 수도 있다. 하지만 집값이 오를 때 모든 집이 다 오른 게 아니고, 올랐다 해도 많이 오른 집이 있는가 하면 그렇지 않은 집이 있듯이 저마다 사정이 다를 것이다.

분명한 것은 그 동안 가격이 많이 오른 집일수록 많이 떨어질 것이란 점이다. 따라서 비싼 집이 주로 폭락할 것이며, 이 점은 작년부터 시작된 집값 하락세가 그동안 집값이 폭등했던 서울 강남권을 비롯해 과천, 분당, 용인 등에서 뚜렷하게 나타나는 데서도 확인된다.

작년 초 (공시가격을 100% 가격으로 환산한)매매가격 기준으로 전체 주택의 63%는 1억2천5백만 원 이하에 해당한다. 이 집들은 그동안 사실상 거의 오르지 않았거나 물가상승분 정도 올랐다고 본다면 내려갈 가능성이 없다고 봐도 무방하다.

1억2천5백만 원에서 2억5천만 원 사이에 있는 20%의 약간의 정도의 차가 있지만 크게 다르지 않다고 보면 전체 주택의 83%는 오른 게 없는 만큼 떨어질 것도 없다고 볼 수 있다.

2억5천만 원에서 3억7천5백만 원 사이에 있는 7.8%의 주택은 지역에 따라서 어느 정도 하락 가능성은 있을 것이다.

그러나 가격 변동 가능성이 가장 큰 것은 전체 주택의 9%를 차지하는 3억7천5백만 원이 넘는 주택 140만 채일 텐 데, 이 가운데 그 동안 가격이 폭등한 집들은 크게 하락할 가능성이 높다. 뭐니 뭐니 해도 가장 크게 떨어질 집은 전체 주택의 4.3%를 차지하는 6억이 넘는 고가주택 58만 채다. 고가주택은 강남권을 비롯한 몇몇 지역에 집중돼 수 년 동안 가장 많이 폭등해왔기 때문에 하락폭도 가장 클 것이다.

이렇게 본다면 집값이 떨어지더라도 집이 아예 없는 40% 넘는 전월세 가구는 손해 볼 게 없고, 1가구 1주택자 중 대다수를 차지하는 2억5천만 원 이하 주택에 사는 사람도 거의 영향이 없다. 또 집값이 하락하더라도 원래 자기 집에 살고 있던 1가구 1주택자는 오른 게 떨어지는 것이니 실질적인 손해를 본다고 하긴 어렵다.

결국 고가주택들인데, 이 주택을 부유층들이 여러 채 소유한 경우가 많고 저가주택도 아울러 소유하고 있다고 본다면 대체로 전체 가구의 10% 정도가 부동산값 하락의 직접적인 손해를 본다고 하겠다. 물론 이들은 부동산값이 오를 때 그만큼 혜택을 본 사람들이다.

결국 많이 잡으면 전체의 10% 정도인 고가주택 또는 집 여러 채 소유자들이 문제가 될 터이다. 일본형 대폭락이 오면 이들은 타격을 받을 수밖에 없다. 폭락 뒤 폭등의 외환위기형이 되풀이되면 이 가운데 빚이 많거나 자금동원력이 부족한 일부가 타격을 받고 이들의 부동산 재산이 더 부유한 사람들에게 집중되는 결과로 이어질 것이다. 일시적 하락 뒤 계단모양의 상승세(한국형)가 유지될 경우 대체로 현 상태가 유지되는 가운데 시간이 갈수록 이들의 부동산 자산이 불어날 것이다.

‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

한편 부동산 계급별 이해관계는 시나리오마다 극명하게 엇갈린다. 예를 들어 우리나라에서 부동산 재산이 가장 많은 2% 특권층인 부동산 1계급에게 일본형 대폭락은 최악이다. 한마디로 계급의 몰락이다. 나는 이 블로그의 다른 글에서 아파트를 담보로 대출을 받아 또 아파트를 사는 방식으로 5년 동안 무려 73채를 사들였다가 아파트값이 떨어지자 빚을 감당 못해 주저앉은 고아무개씨(48)의 사례를 소개한 적이 있다. 고씨의 사례는 빚을 많이 내서 부동산에 올인한 사람이 부동산값이 대폭락한 뒤 맞게 될 운명에 대한 예고편이라 하겠다.

물론 빚이 적은 경우 어느 정도 버틸 수 있겠지만 일본처럼 15년 넘게 가격이 계속 내려갈 경우 부동산을 갖고 있을수록 돈을 까먹을 수밖에 없기 때문에, 투기목적으로 보유한 주택은 팔지 말라고 해도 모두 내다팔게 될 것이다. 일본형 대폭락이 현실화되면 부동산 1계급 중 돈이 많아 넓고 비싼 집에 사는 소수의 실수요자를 제외하고는 몰락을 넘어 계급 해체의 길로 접어들 것이다.

반대로 그동안 투기가 극심한 가운데 부동산이 없어 고통 받아왔던 부동산 4,5,6계급의 처지에서는 세 가지 시나리오 중 일본형 대폭락이 그나마 최선이다. 만약 집값이 계속 떨어져 10년 안에 반토막이 된다면 4계급 중 상당수는 내집마련의 꿈을 실현할 수 있을 것이다. 5계급은 집값이 떨어지는 만큼 주거비 부담이 줄어 교육비를 늘릴 수 있거나, 방 두 칸에서 세 칸으로 셋방을 옮겨 더 행복하게 살 수 있을 것이다. 집값과 전월세값 대폭락은 6계급에게 지하실에서 밝은 지상으로 올라올 수 있는 사다리를 내려주는 것과 마찬가지 효과가 있다.

외환위기형 … 중산층 날린 집 부유층 사들여 횡재

물론 앞에서 말했듯이 부동산만의 문제로 그치지 않기에 단순화하기 쉽지 않으나 이치를 따지자면 세 가지 중 부동산값 대폭락이 부유층에게는 최악인 반면, 빈곤층에게는 최선인 정반대의 이해관계가 성립한다는 것이다.

나머지 두 가지 시나리오도 마찬가지다. 외환위기 때 이미 경험했듯이 13개월간 부동산값이 폭락하는 동안 수많은 하층 중산층이 살던 집을 잃었다. 어떤 이는 실직해서 어떤 이는 주식이 휴지조각이 돼서 어떤 이는 소득이 뚝 떨어져 가계가 파산하였고, 빚을 감당하지 못한 끝에 결국 살던 집까지 날린 사람이 많았다.

그 결과 경매에 넘겨진 집들이 넘쳐났다. 아이러니는 이 집들을 자금여력이 풍부한 부동산 상위계급들이 헐값에 사들였고, 1999년부터 집값이 하늘로 뛰어 떼돈을 벌었다는 사실이다. 외환위기형 ‘폭락 후 폭등’이 하급 중산층에게는 최악이 된 반면, 부동산 부유층에게는 부동산으로 다시 한 번 횡재할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있는 것이다.

외환위기형을 거치든 그렇지 않든 한국형 계단모양 상승곡선은 부동산 1계급이나 2계급에게 부동산으로 계속 돈을 벌 수 있는 기회를 주게 된다. 대신 대다수 서민은 집 때문에 일생을 허리가 휘어야 하며, 집 때문에 눈물을 삼켜야 하고, 집 때문에 인생을 허비해야 하는 부동산 계급사회에서 계속 살아야 한다.

최선은 이미 놓쳤을 수도

과연 어떤 시나리오가 현실이 될지는 안팎의 수많은 변수로 예측하기 매우 어렵다. 이명박 정부의 부동산 정책은 경제 전반에 미치는 영향은 물론 부동산 부유층에게 ‘죽음’이 될 일본형 대폭락을 막는 데 모든 목표를 둔 것으로 보이나 ‘백약이 무효’라 할 정도로 가격은 계속 떨어지고 있어 성공 가능성은 불투명하다.

이명박 정부의 각종 투기규제 완화 정책과 부동산 부유층 세금 깎아주기, 각종 개발정책이 당장의 집값 하락에는 별 영향을 끼치지 못하는 대신, 경기회복 등의 변수와 맞물려 집값이 다시 오르기 시작할 때 투기를 촉진하는 결과를 빚을 가능성도 매우 크다.

세 가지 외에 다른 시나리오가 가능할지도 모른다. 예컨대 터무니없이 부풀어 오른 부동산값을 확실히 낮춰가되, 사회전반에 미치는 급격한 영향을 감안해 속도를 늦춰 서서히 해나가는 이른바 ‘연착륙’ 방식이다. 이명박 정부 역시 각종 투기규제를 풀고 부유층 세금을 깎아주는 명분을 ‘경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위해서’라고 말하고 있다.

그러나 부동산 비만증을 키울 대로 키워온 가운데 경제위기까지 겹친 상황에서 과연 가능할지는 냉정하게 따져봐야 할 문제다. 더구나 연착륙도 속도만 느릴 뿐 부동산값을 떨어뜨리는 것인데, 이명박 정부가 과연 부동산값을 떨어뜨릴 생각이 있는지에 대해서는 회의가 드는 게 사실이다.

세 가지 시나리오 모두 우리사회가 치러야 할 대가가 매우 크다. 그러나 부동산 비만증을 너무 키워온 탓에 ‘최선’의 길은 이미 놓쳤는지도 모른다. 최선 대신 차선 또는 최악을 막기 위한 차악을 택해야 하는 상황일 가능성이 높은 게 솔직한 현실이다.

그러나 최선과 최악은 무엇을 기준으로 하느냐, 어떤 계급의 이해관계에서 보느냐 에 따라 그 내용이 판이하게 달라지기 때문에 한국사회의 지속가능한 발전과 다수 서민의 행복이라는 상식적이고 객관적인 기준에서 판단해야 할 것이다.

오늘은 하락세로 접어든 집값의 세 가지 시나리오가 미칠 영향에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 ‘손낙구의 세상공부‘에 올라온 글입니다.