올 연초부터 서울 강북지역을 중심으로 전세시장이 들썩일 조짐이다. 한 부동산 정보업체에 따르면 지난 12일 현재 서울의 평균 전세금은 2007년 말보다 0.12% 상승했지만, 대규모 재개발 지역인 은평구나 서대문구 등은 0.4% 내외의 상승률을 기록했고 강남권인 송파의 전셋값도 뛰고 있다.

건설교통부는 “일각에서 주장하는 전세시장 불안 주장은 과도하다”며 “봄 이사철에는 신도시가, 하반기에는 서울 강남 등 선호지역 위주로 대단위 입주가 집중됨에 따라 앞으로 하향 안정세를 보일 것”이라고 했지만, 주택세입자 입장에서는 여간 고민되는 것이 아니다.

전세시장이 심상치 않은 이유는 대통령직 인수위가 새로운 교육정책을 추진하면서 이른바 ‘명문 학군지역’에 전세 수요가 몰리고, 또한 분양가 상한제 아파트를 기다리고 있는 대기 수요가 있기 때문으로 볼 수도 있다.

하지만 주기적으로 전세불안과 역전세대란이 반복되고 있다는 점에서 근본적인 원인은 전세시장을 안정시킬 제도가 부재하기 때문이다. 그동안 전세 불안으로 세입자들이 임대료 부담에 시달릴 때마다, 정부는 ‘일시적인 계절적 수요’, ‘국지적 현상’이라는 말만 되풀이했다.

실제로 2006년 9월 전세대란 속에 열린 정부의 경제정책조정회의에서 김용덕 당시 건교부 차관은 "서울과 수도권의 전세 가격은 10월 들어선 안정될 것"이라고 설명했다.

또 강팔문 건교부 주거복지본부장이 “전세대란은 없다. 10월 이후에는 안정될 것”이라는 기고문까지 썼지만, 전세대란이 주택가격 급등으로 이어져 한동안 부동산 시장이 폭등세를 기록한 바 있다. 결국 서민들은 울며 겨자 먹기로 빚을 내서 내 집 마련에 나서거나 작은 집으로 이사를 가거나 보증금을 올려줘야 했다.

이처럼 주기적으로 전셋값이 뛰는 것은 전월세 시장을 안정시킬 제도적 장치가 부족하기 때문이다. 현행 주택임대차보호법상에 따르면 주택 소유주는 2년의 계약기간이 끝난 뒤 임대료를 얼마든지 올릴 수 있고, 2년 내라도 전세를 월세로 돌릴 때의 전환 비율은 시중금리보다 높은 연 14%에 달한다. 반면에 세입자는 특별한 제도상의 보호를 받을 수 없기 때문에 속수무책으로 임대료 인상을 감내할 수밖에 없다.

특히 현행 주택임대차보호법이 1990년도에 시행되었기 때문에 짝수 해인 올해는 사실상 임대기간이 종료되는 시점이라 전세대란이 예상된다. 세입자들의 주거안정을 위해 현행 주택임대차보호법을 대폭 개정하는 것이 필요하다.

세입자 계약갱신청구권은 현행 2년으로 한정된 임대기간을 개정해 10년간 세입자들이 계약을 갱신할 수 있도록 하고, 임대료 인상률도 연 5%로 제한해야 한다. 또 전세의 월세 전환율도 현행 14%에서 10% 범위로 하향 조정해야 한다.

임대료 부담에 허리띠를 졸라매고 있는 서민들에게 정부는 더 이상 “조금만 기다리면 안정된다”는 주문만을 외고 있어선 안 된다.