전월세 가구는 대부분 2년 주기로 계약을 다시 맺는, ‘정글의 법칙’이 지배하는 민간 임대주택시장을 떠돌고 있다. 왜냐하면 계약기간이 최소 10년이 넘는 공공임대주택은 2005년 현재 전체 주택수의 2.7%인 35만8천762호에 지나지 않기 때문이다.

선진국 문턱을 넘어서서 한국과 경제규모가 비슷한 대부분의 나라들이 내집 마련의 길을 넓고 시원하게 뚫어놓거나, 적어도 셋방살이를 떠도는 국민들을 위해 전체주택의 7%~36%를 공공임대주택으로 제공하고 있는 것과 비교하면 ‘나라가 국민에게 해주는 게 터무니없는 보잘것없는’ 현실이 계속되고 있는 것이다.

영구임대주택은 1989년~1993년 사이에 19만77호를 공급(재고기준)한 뒤 더 이상 짓지 않고 있고, 1992년부터 공급해온 50년 공공임대 또한 오히려 규모가 줄고 있어 현재는 국민임대주택 중심으로 공공임대주택이 공급되고 있다.

2001년 전체 공공임대주택의 1.1% 3천26채였던(재고기준) 국민임대주택은 2005년 말엔 7만6천646호로 전체 공공임대주택의 21.4%를 기록하고 있으며, 앞으로도 꾸준히 늘 전망이다.

공공임대주택은 서울 11만4천229호, 경기 5만1천470호, 인천 1만4천358호 등 50.2%가 수도권에 집중돼 있다. 또 전체의 63.5%인 22만7천591호가 서울, 부산, 대구 등 6대 광역시에 집중돼 있다.

총주택수 대비 공공임대주택 재고 비율은 광주(5.2%) 서울(4.9%) 대전(4.8%)순인데 모두 5%안팎에 지나지 않고 3%대가 2곳, 2%대가 5곳, 1%대가 6곳으로 나타났다.

그런데 공공임대주택은 총주택수의 2.7%에 지나지 않을 뿐 아니라 공공임대주택이 포괄해야 하는 전체 전월세가구 657만여 가구에 견줘도 5.5%에 그치고 있다. 광주(9.7%) 대전(8.4%) 전북(8.0%)순으로 전월세 대비 공공임대주택 비율이 높았지만 전월세가구가 많은 서울의 경우 178만여 셋방살이 가구 대비 6.4%, 경기도는 3.5%에 머물렀고 16개 시도 모두 10%미만으로 나타나고 있다.

지금까지 살펴본 내용을 요약하면 집은 72만호 이상이 남아도는 데 집부자들이 수십 수백채씩 차지해 부동산 서민 650만여가구 1천700만명이 셋방살이를 떠돌고, 공공임대주택도 36만호밖에 안돼 68만여가구 160만여명이 지하방이나 옥탑방 판잣집 등의 처참한 주거환경에서 고통을 받고 있다는 얘기이다.

모든 문제를 한꺼번에 해결하기는 쉽지 않기 때문에 문제의 경중완급을 따져 우선 급하고 중요한 것부터 순서를 잡자면, 역시 160만 명에 달하는 부동산 극빈층의 어려움을 해결하는 것이 제일 시급하고 중요하다.

부동산 극빈층이 살고 있는 지하방이나 옥탑방, 판잣집과 비닐집, 동굴과 움막 등은 대충 손봐서 재활용할 수 있는 주택이 아니기 때문에 어딘가 적절한 곳으로 거처를 옮겨야만 해결된다. 결국 저렴한 공공임대주택이 해답이고, 늦어도 몇 년 안에는 68만호는 공급돼야 해결할 수 있다. 특히 부동산 극빈층이 집중돼있는 서울을 비롯한 수도권에 공공임대주택이 필요하다.

다행히 참여정부는 저소득층의 주거문제를 해결하기 위해 2003~2012까지 국민임대주택 100만호 건설계획을 세웠다.

이 계획에 따르면 2012년까지 서울 29만2천700호, 경기 14만2천100호, 인천 4만8천100호 등 수도권에 48만7천600호의 국민임대주택이 공급된다. 지방권에 모두 51만2천400호가 공급된다. 지방권에 공급될 국민임대주택은 부산 13만5천700호, 대구 8만4천700호, 대전 3만5천호, 광주 3만5천600호, 울산 2만1천700호, 강원 2만9천700호, 충북 1만8천900호, 충남 1만300호, 전북 2만2천800호, 전남 1만8천100호, 경북 4만2천500호, 경남 4만4천호, 제주 1만3천200호 등이다.

참여정부는 임기 안에 50만호를 공급하기로 하고 2006년까지는 40만호를 공급할 계획이었다.

국민임대주택 공급 계획 자체는 획기적인 것으로 제대로만 실행된다면 부동산 극빈층을 비롯한 부동산 서민의 주거환경 개선에 큰 보탬이 될 것이다.

물론 사업승인이 떨어졌다고 해도 입주까지는 보통 4~5년의 세월이 걸리겠지만, 이 계획은 2003~2005년 동안 계획된 물량 28만 호 중 92.6%에 해당하는 25만9천397호에 대한 사업승인을 마침으로써 순조로운 출발을 보였다.

그런데 2006년의 경우 9월 현재 계획물량 11만호의 16.7%에 불과한 1만8천355호에 대해서만 사업승인을 마침으로써 집행율이 매우 낮다. 그러나 더 큰 문제는 부동산 극빈층이 몰려있어 국민임대주택이 시급히 공급돼야 할 서울을 비롯한 수도권의 경우 공급계획 자체가 필요물량에 비해 부족한데다가, 땅값이 비싸 택지확보가 쉽지 않아 사업진척 속도가 매우 늦다는 점이다.

우선 2012년까지 공급될 국민임대주택 100만호 중 수도권에는 48만7천600호, 지방권에는 51만2천400호로 각각 예정돼있다. 국민임대주택 공급계획이 최소한 공급물량면에서 부동산 극빈층 주거환경에 미치는 효과를 따지자면 지방권은 부동산 극빈층 4만9천809가구의 10배가 넘는 반면, 수도권에 공급될 물량은 극빈층 가구수 63만3천216가구의 77%에 지나지 않는다. 2012년까지 사업승인을 받는 기준이니 앞으로 10년은 족히 걸릴 계획인데, 그 때까지도 지하방 옥탑방 판잣집에 사는 사람들도 다 구제하지 못하는 계획인 것이다.

집행속도를 봐도 수도권은 심각한 수준이다. 2003~2006년 공급계획 대비 사업계획 승인 물량은 지방권이 평균 92.2%인 데 비해, 수도권은 평균 57.7%이다. 특히 부동산 극빈층 가구의 58.5%가 집중돼있는 서울은 32.2%로 전국에서 승인율이 가장 낮다. 결국 정작 국민임대주택이 시급히 필요한 서울과 수도권은 제대로 짓지 못하고, 땅값이 싸서 택지확보가 쉬운 지방권에만 짓고 있는 격이다.

국민의 정부 시절인 1998년부터 시작된 국민임대주택 공급 계획 중 2006년 9월까지 사업계획 승인을 마친 물량은 모두 39만6천534호이다.

이 가운데 2005년 말 현재 입주까지 완료해 재고주택으로 분류된 7만6천646호를 제외한 31만9천888호는 이미 완공을 앞두고 있거나 공사중 또는 착공 준비 단계로서 빠르면 몇 달 안에 늦어도 4~5년 안에 입주가 가능한 물량이다(이중 2006년 1월～9월 사이에 입주를 마친 물량도 2만2천787호가 되나, 시군구별 통계와의 일관성을 위해 2005년 말을 기준으로 삼는다).

이 중 지방권에 공급될 국민임대주택은 15만8천309호로 지방권 부동산 극빈층 4만9천809가구가 입주하고도 10만호 이상이 남아 극빈층 이외의 최저주거기준 미달 가구까지도 혜택을 줄 수 있는 물량이다.

그런데 수도권에 공급될 물량은 16만6천621호로 극빈층 가구 대비 26.3%에 불과하다. 이 곳에 지하방 옥탑방 판잣집에 사는 가구를 모두 입주시킨다 해도 46만6천595가구가 방치되는 셈이다. 특히 극빈층이 몰려있는 서울시에 공급될 국민임대주택은 2만9천792호로 극빈층 39만9천530가구 대비 7.5%에 지나지 않아 무려 36만9천738호가 모자란다.

물론 공공임대주택 공급은 부동산 극빈층 뿐 아니라 최저주거기준 미달가구와 셋방살이를 전전하는 부동산 서민 전체를 포괄하는 사업이지만, 그 가운데서도 지하방 옥탑방 판잣집 등 사정이 제일 딱한 극빈층의 주거환경 개선을 전제한다는 점에서 전면 재조정이 필요하다.(현행 최저주거기준 미달 가구 산정 통계는 법적 기준 중 주거의 구조와 성능 환경기준은 적용하지 않은 것으로 지하방 중 절반은 최저주거기준에 미달되지 않은 정상주거로 집계되는 맹점을 안고 있기도 하다).

우선 수도권지역 사업승인 실적이 너무 턱없이 낮아 정작 공공임대주택이 필요한 지역에 제대로 공급되지 못하는 문제점을 해결해야 하고, 공급계획 전반을 지하방 옥탑방 판잣집 등에 사는 부동산 극빈층의 거주 분포에 맞게 재조정해야 할 것이다.

또한 국민임대주택 공급계획은 계획대로 추진하되 빨라도 수년이 걸리는 문제 뿐 아니라 지하방 옥탑방 판잣집 움막 동굴 등에서 생활하는 극빈층이 과연 입주할 수 있느냐, 입주해서 임대료 등을 감당할 수 있느냐 하는 현실적인 문제가 있다.

따라서 구체적이고 종합적인 실태조사를 거쳐 다가구 매입 임대주택 공급, 주거비 보조 등 다양한 정책수단을 병행하는 등 부동산 극빈층의 처지에 맞는 맞춤형 종합대책을 세워야 한다.