부동산 가격이 급등했던 2020년 하반기 임대 목적 주택 구매자 수가 90% 가까이 폭증했던 것으로 나타났다. 특히 임대 목적 구매자는 자금의 절반 이상을 세입자 보증금으로 충당했는데, 이로 인해 이른바 ‘깡통전세’ 위험군도 크게 늘어나 향후 집값 하락시 주거대란의 도화선이 될 수 있다는 우려가 나온다.

국회 국토교통위원회 소속 심상정 정의당 의원은 2020년부터 올해 8월까지 신고된 주택자금 조달 계획서 161만 1천 204건을 분석해 나온 갭투기 분석 결과를 6일 공개했다.

분석 결과에 따르면, 해당 시기 개인 주택구매자 150만6천85명 중 43만3천446명이 임대목적 구매자였다. 주택 구입자 10명 중 3명은 실수요자가 아닌 임대목적이었던 셈이다.

임대목적 구매자 수는 집값이 폭등하던 2020년 상반기부터 2021년 하반기까지 급격히 증가했다. 당시 4만1천719명에서 13만6천612명으로 1년 만에 227%가 늘어났다. 특히 2020년 하반기까지는 87.9% 증가한 7만8천404명, 지난해 상반기 구매자수는 74.2% 폭증한 13만6천612명이었다.

이후 집값이 하락하기 시작한 2021년 하반기부터 전기 대비 30%가 떨어지면서 급격히 감소했다.

이들이 구입한 주택의 유형은 2020년 상반기 48%가 서울 아파트였으나, 2020년 하반기와 2021년 상반기까지는 경기·인천 아파트, 2021년 하반기 이후 비수도권 지역의 주택에 대한 매수자가 증가했다. 투기 수요가 서울에서 지방으로 확산되는 흐름이 반영된 것으로 해석된다.

임대목적의 주택구매자의 주택 구매자금 중 세입자 보증금이 차지하는 비중은 52.5%로 ‘전세 끼고 집을 사는 방식’에 가장 많이 의존하고 있었다.

‘전세 끼고 사는 방식’ 중에도 주택가격 대비 세입자 임대보증금의 비중이 80%를 넘는 경우가 12만1천553명으로, 28%를 차지했다. 세입자 임대보증금 비중이 60~80%를 차지하는 경우도 11만 1,481명(25.7%)에 달했다.

특히 전문가들은 주택구매 조달 대금 중 세입자의 보증금과 대출금이 80%를 넘으면 집주인이 집을 팔아도 세입자의 보증금을 돌려주기 어려운 ‘깡통주택’이 될 위험이 높다고 보고 있다.

세입자의 보증금 비중이 60% 이상인 경우가 23만호에 달한다. 심 의원은 집값 하락 시기 이들 주택이 모두 ‘깡통전세 위험군’으로 분류될 수 있다고 우려했다. 무리한 갭투기가 ‘깡통전세’ 문제로까지 확산되고 있는 것이다.

심 의원은 문재인 정부 시기 민간 임대등록사업자 세제 혜택, 보금자리론 등 전세대출 확대, DSR(총부채원리금상환비율) 미적용 등 실책으로 인해 집값이 폭등했고 이로 인한 무리한 갭투기와 깡통주택 문제를 만들었다고 지적했다.

그러면서 “깡통전세를 단순히 사기범죄로만 보아서는 안 되며 집값 하락 시기의 주거대란으로 이어질 수 있는 도화선으로 보고 대비해야 한다”고 강조했다.

깡통전세 대책으로는 ▲전세가율 60% 이상을 위험지역으로 지정해 정보 공개 ▲HUG(주택도시보증공사)에서 제공하는 신축주택 가격정보 홍보 강화 ▲DSR과 같은 대출규제 정상화 등을 제안했다.

아울러 보증금을 잃어버린 입주자들을 위해 ‘임차인 경매 우선 매수권’ 부여 등 과거 부도임대아파트 사례를 참조해 대책을 마련하고, 필요시 ‘깡통전세특별법’을 발의하는 방법도 검토해야한다고 강조했다.