집값 파동의 촉발점이 된 서울시 은평뉴타운 고분양가의 진실이 한꺼풀 또 벗겨지는 모습이다. 서울시가 토지원가를 최대 40% 부풀려 산정하고 여기에 또 5%의 추가이익을 붙였다는 사실이 확인됐다. 이에 사업을 추진했던 이명박 전 서울시장과 뒤늦게 수습에 나선 오세훈 현 서울시장에 대한 비난여론과 책임론이 대두되고 있다.

<경향신문>은 25일 서울시 산하 SH공사의 ‘은평뉴타운 택지조성 원가 추정치’를 바탕으로 실제 토지원가를 계산한 결과, 평당 605만원에 불과했다고 보도했다. 지난해 서울시가 공시한 은평뉴타운의 분양가는 평당 1,151~1,523만원에 달했다.

이 신문이 입수한 SH 공사 내부 자료에 따르면 은평뉴타운 1~3지구 108만6,877평에 대한 용지보상비는 3조7,792억2,000여만원, 단지조성비·이주대책비·금융비용 등을 포함한 총비용은 5조382억여원이었다. 이를 아파트부지 등 수익용으로 매각할 수 있는 유상공급면적 55만4,307평으로 나눠 용적률 150%를 적용한 결과, 평당 택지 조성가가 605만여원으로 계산됐다는 설명이다.

서울시가 발표한 토지원가와 실제 택지조성가 차이를 계산하면 34평형 31만원(0.5%)에서부터 65평형 243만원(40%)까지 별도 이윤이 발생하며 이를 통해 얻은 추가이익은 총 1,595억원이었다. 서울시는 여기에 수익 5%(680억원)를 더 얹어 평형별 분양가격으로 확정했다.

<경향신문>은 이에 따라 “서울시가 은평뉴타운을 후분양할 때 평형별로 최고 200여만원의 분양가 인하 요인이 있다”고 주장했다.

SH공사는 이와 관련 즉각 해명자료를 내고 도시개발법 시행령에 따라 감정가를 산정해 공급한 것이라며 문제가 없다는 입장을 밝혔다. 결국 실제 토지조성원가에 비해 최대 40% 이상 비싼 감정가를 토지원가로 적용했다는 사실은 인정한 셈이다. SH공사의 한 관계자는 “보도가 터무니 없는 것은 아니고 추정치가 맞다”고 말했다.

SH공사는 다만 “중대형 분양아파트 용지가격을 감정가격(조성원가의 120% 수준)으로 공급해야만 조성원가 이하로 공급되는 임대아파트 용지, 학교부지 등의 손실을 상쇄할 수 있다”고 주장했다. 또한 5% 추가이익은 “최소한의 경영 리스크를 위한 것”이라고 공사 관계자는 설명했다.

하지만 감정가를 적용한 중대형 아파트의 추가 수익과 원가 이하 토지 공급에 따른 손실 규모에 대한 구체적인 자료 요청에 SH 공사측은 난색을 표했다. 한 관계자는 “남을 수도 있고 사실 밑지는 경우는 드물지만 사업이 50% 밖에 진행되지 않아 산정하기 어렵다”면서 “경험적으로 자연스럽게 메워진다”는 주장을 폈다.

이 관계자는 “추정이 어려우면 과거 사업 결과라도 알려 달라”는 요청에 “분석한 것도 하나 없고, 또 왜 우리가 그런 책임을 져야 하냐”며 불쾌감을 드러냈다. 그는 “건교부 택지개발촉진법, 도시개발법에도 감정가로 돼 있으니 법이 바뀌어야 하는 것”이라고 주장했다.

하지만 건설교통부는 “서울시가 건교부를 걸고 넘어간다”며 불만을 토했다. 건교부의 한 관계자는 “시행령에 감정가 적용이 있지만 분양가 원가공개는 그렇게 단순한 문제가 아니다”라며 “SH 공사가 자체 내부 문제는 솔직히 이야기 하지 않고 감정가로 (고분양가의) 핑계를 대는 것”이라고 비난했다. 이 관계자는 SH 공사의 내부 문제의 구체적인 내용에 대해서는 언급을 피했다.

이와 관련 경제정의실천시민연합 윤순철 국장은 “SH 공사나 건교부나 똑같다”며 양측을 모두 비난했다. 윤 국장은 먼저 SH 공사의 감정가 적용 주장에 대해 “서울시가 추가 수익을 정말 임대아파트 등 손실 보전에 쓰는지, 다른데 쓰는지 알 길이 없다”며 또 “공공기관이 시민들을 대상으로 수익사업을 하는 것을 허용할 것이냐, 한다면 몇 %가 적당하냐는 또다른 논란이 될 수 있다”고 지적했다.

윤 국장은 “건교부 역시 1.11 부동산 대책에서 토지원가를 감정가로 산정하게 한 것은 민간건설사들의 폭리를 보전해주겠다는 의미”라며 “원가공개를 하면 뭐하겠냐”고 비난했다. 그는 “정부가 분양가를 인하할 생각이 없다”고 잘라 말했다.

국회 건설교통위원회 소속 민주노동당 이영순 의원도 SH 공사와 건교부를 공히 비난했다. 이 의원은 특히 SH 공사측의 주장에 대해 “그런 논리로 분양가 상승을 합리화시켜왔다”며 “무주택 서민의 임대주택을 위한다며 일반 국민들을 희생시키는 정책은 결국 아랫돌 빼서 윗돌 막는 정책”이라고 비난했다. 또한 “SH 공사의 납득할 수 없는 논리는 결국 서민을 핑계 삼아 이윤을 남기려는 것일 뿐”이라고 말했다.

은평뉴타운 문제가 계속 거론되면서 사업을 추진한 이명박 전 서울시장과 뒤늦게 마무리에 나선 오세훈 현 서울시장도 비난의 도마에 올랐다. 윤순철 국장은 은평뉴타운 고분양가의 한 원인을 “이명박 전 시장이 임기내 은평뉴타운 사업 런칭을 서둘러 보상비가 많이 나갔기 때문”이라고 주장했다. 경실련에 제보된 보상가의 평당 가격 편차가 심했다는 설명이다.

그는 오세훈 현 시장에 대해서도 “분양가만 조금 낮추고 적당히 하겠다는 것”이라고 지적했다. 오 시장이 원가 공개 입장을 밝혔지만 건교부가 토지원가로 감정가 산정을 하기로 한 만큼 실제 토지원가 공개를 할리 만무하다는 지적이다. 또한 오 시장이 내세운 ‘시세연동제’에 대해서도 “민간건설사들이 분양가 책정 과정에서 주변 시세에 맞추는 것과 다름 없다”고 평가 절하했다.

이영순 의원은 “은평뉴타운은 결국 이명박 전 시장의 작품인데 사업의 문제가 있다면 이 전 시장도 책임을 면치 못할 것”이라고 말했다. 그는 “은평뉴타운 고분양가는 전국 부동산을 뒤집어놓는 역할을 했다”며 “SH 공사가 추진한 사업 전반에 대해 감사해서 실책이 있다면 정확히 규명하고 책임지게 해야 한다”고 강조했다.

이 의원은 “오세훈 시장이 후분양제, 원가공개 분양가 검증 등 여러 정책을 내놨는데 이를 실현하기 위해서라도 은평뉴타운에 대해 정확하게 점검해야 된다”며 “그래야 진정성이 보일 것”이라고 지적했다.

민주노동당 심상정 의원도 “집값 폭등의 핵심이 개발주의고 개발주의 대표주자가 한나라당 대선후보인 이명박 전 서울시장”이라며 “그 단적인 증거가 은평뉴타운”이라고 주장했다. 심 의원은 “이명박 전 시장과 아파트 반값, 서민주거복지는 양립할 수 없다는 것을 은평뉴타운이 적나라하게 보여준 것”이라고 꼬집었다.

심 의원은 “오세훈 시장의 부동산 대책도 인기영합적 정책이 아니라면 집값폭등의 핵심 원인인 이 전 시장의 은평뉴타운에 대해 전면적인 공개비판이 이뤄져야 한다”며 “집값 폭등의 파트너가 한나라당임을 분명하게 밝힐 때 오세훈 정책의 진정성이 확인될 수 있을 것”이라고 말했다.