윤석열 대통령 당선인이 추진하려는 재개발·재건축 규제완화 정책에 대해 “이명박 정부의 뉴타운 사업과 궤를 같이 하고 있다”며 부작용만 낳을 수 있다는 우려가 나온다.

참여연대는 11일 오전 서울 종로구 참여연대에서 기자회견을 열고 ‘과거 뉴타운 사례를 통해 본 과잉·과속 재개발·재건축 사업의 문제점’ 이슈리포트를 발표했다.

이 단체는 “올 들어 안정세를 보이던 서울 아파트 매매가격이 대선 직후부터 재건축 단지를 중심으로 들썩이고 있다”며 “이는 새 정부의 재개발·재건축 규제완화 정책에 대한 기대심리가 반영된 것으로 보인다”고 지적했다.

사진=참여연대

참여연대는 주택 공급 확대를 위한 용적률 상향, 재건축 초과이익 환수 완화, 안전진단 기준 완화, 분양가 규제 합리화 등을 재건축·재개발 정책을 중심으로 한 윤 당선인의 부동산 관련 대선공약을 언급했다.

그러면서 “이명박 전 대통령의 뉴타운 사업, 박근혜 정부의 소위 ‘빚내서 집사라’ 정책 등으로 이미 역사적으로 실패가 확인된 문제적 정책”이라며 “토지 등 소유자의 투기 욕망을 과도하게 부추길 가능성이 매우 높고, 그 부작용이 심각하게 발생할 수 있다”고 우려했다.

참여연대는 과거 뉴타운 개발 사업에 대해 ▲고가아파트 건설로 원주민·세입자 주거 안정 위협 ▲주택가격 및 전세가격 상승 ▲주변 집값 상승 ▲투기수요 부추김 등의 문제점을 지적했다.

이 단체는 이슈리포트에서 뉴타운 사업 지구 26곳에서 원주민이 감당할 수 없는 고가 주택 위주로 개발이 이뤄지면서 이전보다 인구는 3%, 세대 수는 10%가 줄었다고 짚었다. 실제로 한겨레신문이 길음 뉴타운 2구역의 조합원 명부를 분석한 결과, 1997년 조합 설립인가 당시 이곳에 살던 주민 798명 가운데 2005년 4월 입주한 주민은 82명(10.3%)에 불과했다. 참여연대는 “영세한 가옥주와 세입자들의 능력과 수요를 고려하지 않은 채 고가의 중대형 아파트 건설 위주의 재개발 사업을 추진하는 것은 투기수요만 자극할 뿐 자금력에 한계가 있는 무주택자들을 위한 것도 아니다”라고 지적했다.

또 “과거 뉴타운 사업지구로 지정될 것이라는 소문만으로도 집값이 올랐고, 이러한 땅값 상승분은 사업비용으로 전가돼 분양가와 임대료를 끌어올리는 결과를 낳았다”며 “저소득층 원주민들은 높아진 분양가와 임대료를 감당하지 못해 분양권을 전매하고 다른 지역으로 이주했고, 원주민들이 떠난 빈자리는 결국 투기 자본이 차지해 재개발·재건축 지역이 도리어 투기장으로 변모했다”고 우려했다. 은평 뉴타운의 경우 지난 2002년 250만원의 땅이 뉴타운 지정 후 1350만원, 한남 뉴타운은 350만원에서 1300만원으로 급상승했다.

전세가격 상승까지 불러왔다는 분석도 나왔다. 참여연대는 “재건축·재개발 등 주택정비 사업으로 주택멸실이 발생하자 이주 수요가 급증하고 전셋값이 폭등했다”며 “왕십리 뉴타운 지역의 경우 전셋값은 이주 전후로 63%나 폭등했다”고 설명했다. 이어 “재건축·재개발 사업의 이주 수요로 증가로 전세 가격이 폭등하는 것을 막기 위해서는 순차적, 단계적 개발을 추진해야 한다”고 덧붙였다.

분양가상한제 폐지에 따른 분양가 상승이 주변 집값까지 끌어 올릴 수 있다는 지적이다. 이 단체는 “분양가 자율화가 시작된 이후 서울 아파트 평균 분양가는 1998년 512만원에서 2006년 1546만원으로, 8년 만에 3배 이상 급상승했다”며 “노무현 정부 시절 재건축·재개발 사업이 활발했던 강남3구와 용산·성동 등의 지역에서 높은 분양가가 집값 상승의 기폭제 역할을 했다”고 짚었다.

참여연대 부집행위원장인 이강훈 변호사는 “윤 당선인의 정책은 6월 지방선거와 2024년 총선까지 염두에 둔 국민의힘의 정치 전략이 깔려 있는 것으로 보인다. 이는 ‘욕망의 정치’라고 칭할 수 있다”며 “투기 욕망을 과도하게 부추기는 이러한 정치는 반드시 그 대가를 치르게 될 것”이라고 비판했다.

이 변호사는 “윤석열 당선인은 민간 주택 공급의 중요성과 도시 내 주택 공급을 강조하고 있다. 과거 사례를 볼 때 조합의 특혜와 이권이 커지면서 어김없이 정비사업 비리와 불투명성, 비민주적 전횡 등이 발생했다”며 “낡은 주택의 주거 환경을 개선하기 위한 재개발·재건축의 본래 목적에 따라 투기를 억제하고 적절하게 개발이익을 환수해 나가면서 추진해야 한다”고 조언했다.

아울러 “사업성이 떨어지는 일부 지역은 공공재개발 등을 통해 정부가 적극적으로 개입해 주거와 도시 환경의 개선을 지원할 필요가 있다”고 당부했다.