갑작스런 집값 폭등에 모두들 난리다. 과천에서 일주일 새에 33평 한 채가 5억 원이 올랐다는 믿기 어려운 얘기도 나오고, 최근 한 두 달 새 1억 원이 넘게 집값이 올라 판 사람만 바보가 되는가 하면, 집 없는 서민들은 평생 벌어도 전월세 신세를 벗어나기 힘든 실정에 허탈한 한숨만 지을 뿐이다.

집 한채 가진 사람 집값 올랐다고 좋을 거 없어

집을 한 채 가진 사람의 경우도 집값이 올랐다고 번 게 아니다. 사용가치는 전혀 변하지 않았고, 팔면 그 돈으로 더 낮추어 이사 가지 않는 이상 비슷한 수준으로 갈 수가 없다. 오르는 집값에 요즈음 웬만한 노동자들도 어렵사리 주택구입 하느라 은행으로부터 대출을 1억 원 이상씩 받아 원리금 상환하느라 허리가 휜다.

노무현 정권 들어 집값을 잡겠다고 몇 차례 정책방안을 내놓았지만 집값 잡는 데는 모두 실패했다. 특히 11월 9일에 있는 대책방안에 주택담보대출에 대한 금리인상이 담겨있다고 한다. 담보대출로 투기를 하고 있다고 진단하고 있기 때문이다. 이는 대출을 받아 간신히 주택을 구입한 1주택자들의 가계를 무너뜨리는 결정적인 실패작이 될 것이며 더 큰 사회불안의 요인이 될 것이다.

▲ 판교 신도시 아파트 단지

노무현 정부를 비롯한 역대정부는 고질적인 집값 상승이 수요는 많고 집에 대한 공급이 부족하기 때문이라고 진단하고 저렴한 가격의 주택을 공급하면 집값을 잡을 수 있다는 판단하에 매년 지속적으로 몇 만 세대가 들어갈 수 있는 아파트대단지를 지어 대응해 왔다.

70~80년대의 한강변의 아파트단지와 90년대의 신도시가 그것이다. 또 노무현정부들어서도 판교신도시와 송파신도시 김포 신도시 등이 지속적으로 추진되어 왔다. 한편으로 집값상승이 불로소득이니 세금으로 불로소득을 환수한다며 양도소득세와 종합소득세를 많이 거두면 투기수요를 차단할 것이라 판단하고 거래세와 보유세를 강화해 왔다.

물론 가진 자들의 저항 때문에 효과적인 세제를 마련하지도 못했지만, 이는 결국 1주택소유자나 전월세자에게 전가되었다. 또한 주택공급 시 전매금지나 주택소유기간 제한, 구입자격제한 등을 두어서 통제를 해보려고 하였다. 또 무주택서민의 내집 마련을 위해 주택금융으로서 장기저리대출자금등을 마련해 지원하였다. 그러나 모두 이런 방책들은 실패한 것으로 들어났다.

역대 정부 주택정책 실패한 이유들

왜 역대정부의 주택정책은 실패만 계속되어 왔을 까? 그것은 잘못된 진단에 근거한 잘못된 정책 때문이다. 먼저 고주택가격이 형성되는 구조를 살펴보자.

2003년 말 서울시 주택에 대한 통계에 의하면 주택수는 156만 가구로서 주택 보급률은 86.3%이다. 종로, 중구, 마포, 강남, 서초는 보급률이 100%를 넘는다. 원룸 등 다가구주택은 1주택으로 보고 있고, 지하방이나 오피스텔의 거주, 무허가건물 부분도 주택 보급률 산정에 뺀 결과이다.

여하튼 모든 세대가 특정한 공간에서 사는 것을 감안하면 현재의 시점에서 주택보급율은 100%이다. 서울의 주택소유관계를 보면 2주택 이상 소유 세대가 10.5%, 1주택 소유가 30.5%, 무주택자가 59%에 이른다.

주택가격의 차는 같은 33평이라도 강남은 10억대가 넘어가고, 분당 등의 신도시를 거쳐 집값이 내려가다가 지방의 소도시에서는 1억 원 정도를 상회한다. 주택건설자재비용은 전국적으로 동일할 것이므로 신규주택에서의 고급재를 감안하더라도 주택가격의 차는 토지가격의 차라는 것을 알 수 있다.

20%정도는 재개발되어야 하고, 아직 인구는 증가추세에 있으며, 핵가족화의 경향으로 신규주택 수요의 핵을 이룬다. 그런데 주택이라는 생산물은 일반상품과는 달리 건축기간이 매우 길고 가격도 비싸다. 따라서 수요와 공급은 항상 불일치한다.

특히 아파트에 대한 수요가 높은 데, 이는 학교와 시장 문화시설 등이 집중되고 방범에 효율적이어서 일반주택보다 아파트를 선호하기 때문이다. 그러나 단순히 수요와 공급이 불일치 한 것이라면 신규주택에 대해 소유할 수 있는 우선순위를 정한다면 투기적 수요는 막을 수 있다. 문제의 핵심은 주택거래시장에서 2주택 이상 소유가 가능한 제도에 있다.

집값의 상승원인에 대해 개발에 의한 효과는 일단 논외로 하자. 새로운 개발이 없는 데도 주택가격이 상승하는 본질적이고 핵심적인 요인은 2주택 이상 소유자의 투기적 자전 거래에 있다. 2주택 이상 소유자에게는 집은 가족이 거주하는 보금자리가 아니라 차액거래를 위한 주식증서 같은 문서일 뿐이다. 주택의 경우 항상적으로 수요가 초과하는 조건에서 2주택 이상 소유자들의 담합에 의해 가격은 상승한다.

주택 가격 상승 핵심요인은 2주택 이상 소유자의 투기적 거래

그런데 이 소유자들이 순수하게 자신의 돈만을 투자해서 투기적 거래차익을 남기는 것이 아니다. 일정한 액수의 종자돈이 있으면, 부동산 담보대출과 은행의 이자율을 항상적으로 두 배 이상 상회하는 임대료가 2주택 이상 소유를 지탱해 준다.

은행권에서의 주택담보대출은 주택평가액의 60%까지 가능하도록 제한하고 있으나 2금융권 대출까지 감안하면 100%까지 가능하다. 이런 담보대출로 인해 10억의 종자돈을 가진 사람은 5억 원짜리 주택을 5채를 소유할 수 있다.

각 집에 자기돈 2억 원과 대출금 3억 원 씩을 투자하는 것이다. 대출금리를 연리 6%를 잡으면 주택마다 연 1,800만원의 이자를 지불해야 한다. 월 150만원이다. 그런데 대개 임대료는 은행금리의 두 배이다. 97년 국가부도위기 전 은행금리는 담보대출금리는 12%정도였다.

그런데 우리나라의 경우 순수하게 월세가 없고 보증금과 월세가 혼합돼있는 보증부 월세다. 전세보증금은 은행대출분을 줄이면 된다. 집값의 상승은 저소득자에게는 새로운 진입장벽이 된다. 순수하게 저금해서는 집을 살수가 없다. 또 신용이 약해 주택을 구입할 만큼 담보대출을 받을 수도 없다. 결국 전세나 월세로 전락해야 한다. 전세자금마저 은행대출을 받을 수 없는 저소득층은 비공식적 고리대 망에 의해 2중으로 착취를 당하는 것이다.

또 하나 주택가격 상승의 요인은 신규분양 아파트의 경우이다. 토지공사가 택지를 조성하고 일정하게 이익을 남기고 건설업체에 분양한다. 건설업체는 집을 지어 일반에 공급하게 되는 데 이 때 토지보상비와 정부로부터의 인허가 로비 비용이 주택가격에 반영되어 주택가격상승의 원인이 된다.

토지 보상비, 인허가 로비 비용도 가격 상승 요인

주택문제를 해결하려면 우선 집값을 내리게 해야 한다. 문제발생의 원인을 따라 역순으로 해결하면 된다. 2주택 이상 소유자의 투기적 거래를 차단하면 된다. 주택은 가족의 보금자리라는 생존의 필수재라는 입장에서 2주택 이상 소유의 자유거래가 가능한 상품에서 1세대는 1주택을 소유할 수 있는 제한적 상품으로 바꾸는 것이다.

2주택 이상 소유자에 대한 은행권에서 만기연장 및 신규대출을 중단한다. 은행돈도 국민들이 조성한 공적자금인 바 투기에 은행돈을 대줄 정당성이 없는 것이다. 이렇게 되면 2주택 이상소유자는 주택을 자기가 살 것을 빼고는 팔 수 밖에 없을 것이다. 매물-공급-이 늘어나서 집값은 하락할 것이고, 이 조건에서 전세자가 우선 구입할 수 있도록 해야 한다.

당연히 담보가치 하락에 따라 1주택 소유자 대출을 받은 자금마저도 은행은 회수하려 할 것이다. 이를 국가보증 등으로 신용대출로 전환할 수 있어야 한다.

또한 주택을 구입할 수 없는 저소득층을 위해 국가가 기금을 조성해 임대주택을 확충해야 할 것이다. 다가구주택에 사는 전월세자들에 대해서는 과도기적으로 임대료를 정부나 지자체에서 통제할 수 있도록 해야 한다.

이와 함께 ‘진짜로’ 돈 많은 자의 주택소유 확대를 저지하기 위하여 1주택 소유를 강제하는 법을 만들어야 한다. 위헌시비가 있을 수 있으나 헌법은 재산권의 행사는 공공의 복리에 부합해 행사되어야 한다고 규정하고 있으므로 투기를 차단하는 것이 위헌일 수 없는 것이다.

▲ 강남구 대치동의 아파트 시세표를 보고있는 시민 (사진=연합뉴스)

1주택 소유 강제하는 법 만들어야

이렇게 되면 주택가격 상승의 항상적 진원지인 강남권의 집값을 잡을 수 있을 것이다. 강남은 특수학군으로 인해 전월세 수요가 항상적으로 존재해왔다. 1세대 1주택 소유가 정착되면 직장을 옮기지 않는 이상 굳이 이사를 할 이유가 없기 때문에 밀집된 학원 등은 분산이 불가피할 것이고 수도권의 균형적 발전에도 도움이 될 것이다.

문제 해결의 결정적 걸림돌은 2주택 이상을 소유해 불로소득을 챙기는 자들이 전문적 부동산투기꾼 뿐만이 아니라 고위직 관료와 정치인, 기업인 등 변호사 의사 등 전문 직종에 종사하는 소위 세도가들이어서 이러한 정책과 법을 못 만들게 하는 데 있다. 이를 극복할 대중운동의 힘이 절실하다.