부동산 없으면 은행문턱 닳아도 돈 못 빌려

부동산이 없으면 은행 문턱이 너무 높아 사실상 돈 빌리기도 여의치 않다.
2003년말부터 통계를 내기 시작한 한국은행의 ‘가계신용동향’을 보면 은행이 일반 가정에 빌려주는 돈 중 담보가 없이 신용과 보증으로 빌려주는 돈은 갈수록 줄어들어 전체의 3분의 1에 머물렀다. 전체의 3분의 2는 주택과 부동산 등 담보가 있어야만 빌려주는 담보대출이었다.

5~6년 전만 해도 담보 없이도 가능한 신용·보증대출은 50%가 넘었으나 갈수록 줄어들어 2003년 말 39%, 2004년 말 37.4%, 2005년 말 33.7%로 떨어져 갈수록 담보 없이는 돈을 빌리기 어렵게 된 것이다.

반대로 은행이 일반 가정에 빌려준 돈 중 주택을 담보로 대출한 돈은 2003년 말 49.3%였으나 2004년 51.7%, 2005년 말 54.9%로 늘어났고, 주택 이외에 부동산을 포함한 동산, 예금, 유가증권, 금융자산 등을 담보로 빌려준 돈도 2005년 말 현재 11.4%로 나타났다.

한국은행이 2002년에 발표한 ‘은행의 가계대출 표본조사 결과’에 따르면 2002년 1/4분기 현재 은행이 일반가정에 빌려준 돈의 56.1%는 주택구입용으로 사용됐고, 2005년 말 조사로도 50.2%가 주택용도 자금으로 나타났다.

그런데 주택구입용 자금의 90% 이상은 집이 있는 사람에게 대출됐다. 2002년 1/4분기 현재 집이 있는 사람에게 빌려준 돈은 91.4%에 달하고, 집이 없는 사람에게 대출된 것은 8.6%에 지나지 않는다. 또 전체 주택구입자금의 48.2%가 강남·서초·송파 등 강남3구에, 53.1%가 강남을 포함한 서울에, 65.2%가 서울을 포함한 수도권에 대출돼 가계대출금이 투기자금의 불쏘시개 노릇을 한 것으로 나타났다.

은행은 집이나 땅이 없는 사람한테는 단 돈 10원을 빌리려 해도 신발 밑창이 다 닳을 만큼 까다롭게 굴지만, 부동산이 있는 사람이라면 관련 규정을 어기고서 소득이 한 푼 없는 어린아이라도 수천만원씩 손쉽게 빌려주고 있다. 금융감독원의 조사에 따르면 2005년 6월말 현재 은행이 미성년자에게 빌려준 주택담보대출은 363억원에 이르며 돈을 빌려간 미성년자는 876명으로 나타났다. 미성년자 1인당 평균 4,000만원이 넘게 빌려준 것이다. 

부동산 투기로 부동산 가격이 오르면 은행의 수익률도 덩달아 올라간다는 실증연구를 보면 은행이 왜 부동산 있는 사람에게만 돈을 빌려주는 지 알 수 있다.

한국은행에 따르면 지난 18년 동안 은행의 수익성 지표인 총자산수익률(ROA)은 부동산가격상승률과 같은 방향으로 변동하였다.

부동산가격이 상승세를 보인 1980년대 말과 1999년 이후 대체로 개선되는 모습을 보였으며 부동산가격이 폭락한 1998년에는 크게 하락하였다.

은행은 집이나 땅과 같은 담보 없이는 대출을 꺼리고 부동산 많은 사람에게 집중적으로 대출해줌으로써 부동산 가격 폭등으로 발생하는 투기이익을 나눠 갖고 있는 것이다.

‘집 놓고 집 먹기’ … 집이 집을 낳는 사회

부동산 담보만 있으면 덥석덥석 돈을 대출해주는 은행의 영업행태는 집을 담보로 대출을 받아 집을 한 채 더 사고 그 집을 담보로 또 한 채 더 사는 ‘연속투기’를 낳고 있다.

심지어 집을 담보로 10개 금융기관에서 총 134억을 대출받아 강남구 개포동과 대치동 지역의 아파트 36채와 상가 4채를 산 무속인 김아무개씨의 사례까지 생겨났다(국세청 발표내용을 보도한 2005.6.14 일간지).

보도에 따르면 김씨는 강남지역의 아파트 값이 폭등하자 2004년 11월부터 6개월 동안 아파트 여섯 채를 집중적으로 팔아 13억원의 투기이익을 올리고도 양도소득세를 내지 않아 국세청의 조사를 받게 돼 세상에 알려졌지만, 집있는 사람에게는 ‘묻지 마’ 대출을 해주고 집없는 사람에게는 한 없이 높기만 한 은행 문턱이 빚어낸 용납해선 안 될 투기행위이다.

더 나아가서 부동산 담보대출 중심의 단기소매이익을 좇는 은행의 영업행태와 부동산 투기가 맞물려 집이 집을 낳고 부동산이 부동산을 낳는 부동산 왕국 21세기 대한민국의 모습이다.

기가 차서 말이 안 나오는 얘기지만 어쨌든 대한민국에서 집 한 칸 땅 한 평 없이, 있다 해도 간신히 등 붙일 집이 전부인 부동산 빈곤층에게는 별천지 남의 나라 일이다. 그러나 분명한 것은 적어도 21세기 대한민국에서는 집이 없고 땅이 없다는 것은 그것으로 끝나는 게 아니라 생활 전체, 나아가서 인생 전체가 희망이 보이지 않는 일이라는 사실이다.

그래서 대한민국 사람은 모두 내집마련을 인생목표처럼 삼아 열심히 돈을 벌려 한다. 그러나 소득에 비해 아파트값이 너무나 터무니없이 비싸다.

2005년말 현재 전국 33평 아파트 평균가격은 도시근로자가구 소득의 5.3배, 서울지역 33평 아파트 평균가격은 10.3배에 이르렀다. 특히 강남지역은 33평 아파트 평균가격이 7억3788만원으로 지난 해 도시근로자가구 연평균 소득 3,901만원의 18.9배에 달했다.

1년 번 돈을 다 저축해도 20년이 걸린단 얘기다. 하지만 먹고 살아야 하기 때문에 번 돈을 다 저축한다는 것은 불가능하다. 그래서 최소한 먹고 사는 데 쓰고 최대한 저축을 한다는 현실적인 가정으로 계산해보면 2005년 8월 현재 서울에서 25평은 23년, 33평을 장만하는 데는 30년이 걸렸다.

대학을 나온 평범한 남자 직장인이 군대 갔다와서 28살부터 열심히 직장생활해서 봉급만으로 서울에서 내집을 장만하려면 25평은 51살, 33평은 58살이나 돼야 살 수 있다. 그러니 “검은 머리 파뿌리 돼야 내집을 장만할 수 있다”는 소리가 저절로 나올 법 하다.

제 발등 찍은 ‘국책은행 외국에 팔아먹기’

은행이 부동산 부자들을 좇아 투기이익을 나눠 갖는 영업행태를 한다고 비난하기 앞서, 곳간을 외국인에게 내주고 이 지경을 만든 대한민국 정부의 ‘제 발 등을 찍은’ 실책부터 따지지 않을 수 없다. 최근 외환은행을 투기자본 론스타에 헐값으로 불법매각한 일이 논란이 되고 있듯이 외환위기 직후부터 한국정부는 시중은행을 하나 둘 씩 외국자본에게 팔아먹어 지금은 대부분의 시중은행이 대한민국 은행이 아닌 외국인 소유 은행이 돼버렸다.

은행권 통폐합을 거쳐 남은 시중은행 7개 중 우리은행을 제외한 6개가 이미 외국인 지분이 50%를 넘겨 60%~100%에 이르러 완전한 외국인 소유 은행이 된지 오래이다. 지방은행 중에서도 경기·충청·충북·강원은행은 통폐합 과정에서 사라졌고 부산․대구은행은 외국인 은행이 됐다. 이들 외국인 은행들은 한국 국민이야 어찌되든 말든 한국경제와 사회에 어떤 영향을 미치든 말든 외국인 주주들에게 배당을 많이 해줄 수 있는 돈 되는 일 중심으로 영업을 하고 있다.

은행이 아직 대한민국 국적 은행이었던 외환위기 이전 국민은행과 주택은행은 서민들이 저축을 넣고 아쉬울 때 돈을 빌리던 서민금융을 주로 취급했다. 하지만 두 은행이 민영화를 거쳐 하나로 통합돼 현재와 같이 외국인 소유의 은행이 된 뒤 서민금융 지원 기능은 사라져버렸다.

정부정책에 따라 적은 돈이라도 지금에 비해 훨씬 ‘인심 좋게’ 서민들에게 빌려주던 서민은행은 사라져 국민은행은 물론 모든 은행이 서민들에게 소액대출해주는 규모를 줄이는 대신, 부자들을 상대로 한 영업에만 몰두하고 있다. 부동산과 같은 담보를 설정한 대출이 아니라 신용대출이라 하더라도 마찬가지이다.

은행들은 신용대출 기준을 엄격하게 적용해 서민들에게 대출을 인색하게 하는 대신 큰손 VIP를 유치하고, PB(Private Banking)금융이라고 불리는 부자들에게 낮은 금리 혜택을 주고 부자들의 자산을 맡아 관리하는 영업에 몰두하고 있다.

시중은행이 아니더라도 사정은 마찬가지이다. 과거 민간서민금융 구실을 해오던 전당포, 사채업자, 계(契) 등이 양성화돼 탄생한 상호저축은행, 신용협동조합, 새마을금고, 상호신용금융 (농협 단위조합, 수산업협동조합의 단위조합 등)등은 민간서민금융 역할을 대신하면서 통상 서민금융기관이라 불린다(현대경제연구원, ｢서민금융 약화와 활성화 과제｣, 2006).

그러나 이들 서민금융기관들은 가난한 저소득층의 자금수요가 급격히 늘어나고 있음에도 불구하고 제 기능을 하지 못하고 있다. 우선 서민금융기관인 상호저축은행과 신용협동조합, 새마을금고의 숫자가 1997년 이래 금융구조조정을 통해 40.2%나 줄어들어 반 토막이 됐다.

서민금융기관의 대출액도 1997년의 57조 238억원에서 2001년에는 43조 231억원으로 25%나 감소했다. 그 뒤 2005년 5월말 현재 68조원으로 1997년말에 비해 19.6% 증가했지만 같은 기간동안 예금은행의 대출액이 200조원에서 583조원으로 191% 증가한 것에 비하면 서민금융기관의 대출액 증가는 이의 1/10에 불과하다. 서민금융기관의 대출액 증가도 그 내용을 보면 서민에 대한 대출을 증가시킨 결과가 아니라는 데 더 심각한 문제가 있다.

상호저축은행의 경우 대출액의 증가에도 불구하고, 소액대출액은 크게 감소하고 있다. 금융감독원에 따르면 2005년 6월말 현재 소액신용대출 잔액은 1조 6,487억원으로 2004년 6월말에 비해 17%가 감소했으며, 2003년 이후 꾸준한 감소추세를 보이고 있다(금감원, ‘상호저축은행의 FY2004 결산 결과’, 2005. 7. 26). 

실제로 상호저축은행의 경우 대출액의 증가는 대부분 주택 등 부동산 담보 대출을 늘리고 부자들을 위한 대출영업을 강화하는 등 서민금융기관의 구실을 벗어난 결과이다.

2002년 이후 상호저축은행의 대출금 중 부동산 등 담보대출을 제외할 경우 대출액이 매우 적어서 가난한 사람을 위한 서민금융기관이라는 이름이 무색할 정도이다.

외국자본이 시중은행을 장악해 부동산 가진 사람들에게 주택을 담보로 대출해주는 일과 큰손 부자들을 상대로 한 부자마켓팅에 열을 올리고, 서민금융기관들조차 그 뒤를 따라가게 되면서 정작 서민들은 높은 은행 문턱을 넘기 어려운 것은 물론 가난한 빈곤층들은 아예 금융을 이용할 수 없도록 배제당하고 있다.

더구나 서울보증보험이나 주택금융공사, 보건복지부 등의 자격조건 마저 일정 소득 이상으로 또는 기관이 마련한 신용등급에 따라 소득이 낮거나 신용이 떨어지는 가난한 사람들을 배제하고 있기 때문에 빈곤층들이 필요한 소액자금을 조달하기는 더욱 더 힘들다.

서울대사회복지연구소에 따르면 2005년 5월 현재 국내 가구의 15.8%가 순재산(총재산-부채)이 0원 이하이며, 16.4%가 3천만원 미만으로 조사되었다. 우리나라 가계의 재산이라 해봤자 자신이 사는 집이 평균 83%이고 기타 부동산까지 포함하면 부동산 비중이 89%에 이르기 때문에 이들은 대부분 부동산이 없는 부동산 빈곤층들이다. 그런데 부동산을 비롯한 재산이 없거나 빚이 더 많은 빈곤층의 경우 제도 금융기관은 담보물이 없거나 신용등급이 낮아 대출자격이 안된다는 이유로 이들을 완전히 외면하고 있는 형편인 것이다.

외환위기 이후 신용불량자라 불리는 극빈층이 급격히 늘어 2004년 말 현재 공식통계로만 361만 5천명에 이르렀다. 문제가 커지자 정부는 2004년 12월 신용불량자제도를 폐지해 ‘신용불량자’라는 용어를 없애버렸고, 그 뒤 공식통계조차 발표하지 않고 있다.

그러나 제도를 바꾸고 용어를 없앤다고 문제가 해결되는 게 아니기 때문에 어림잡아 400만, 경제활동인구의 6분의 1에 육박하는 신용불량자 문제는 가난한 빈곤층들의 큰 고통이 되고 있다.

그런데 신용정보의이용및보호에관한법률에 따르면 신용불량자란 ‘3개월 이상 연체금이 30만원을 초과하거나 30만원 이하 연체건수가 3건 이상일 경우’에 해당되는 사람이다. 단 돈 몇 십만, 또는 많으면 몇백만원이 없어 신용불량자가 된 사람이 수둑룩하다는 것이다. 금융감독원에 따르면 등록금액 1천만원 이하 신용불량자수는 173만여명으로 전체 신용불량자의 절반에 육박하고 있다(47.1%). 서민금융이 제 구실을 해서 어느 정도의 금융지원만 해줬어도 예비 신용불량자(금융연체자)들이 무더기로 신용불량자로 전락하지 않았을 것이다.

한편 조복현에 따르면 2004년 현재 제도권 금융기관을 이용하지 못하고 있는 금융소외인구는 약 185만 명 정도이고, 제도권 금융기관을 이용하기는 하나 연체중이거나 매우 심각한 연체경험을 가지고 있어 특수관리되는 위험신용등급(9～10등급)의 금융차별자는 375만명에 이른다. 이들 금융소외자와 금융차별자를 합친 총 금융배제자 수는 500만 여명에 이를 것으로 추정되는 것이다. 이들 금융배제자가 대개는 15세 이상 생산가능인구에 해당한다고 볼 경우(15세 미만 어린이의 경우 대출연체는 거의 없을 것임), 금융배제자의 수는 15세 이상 인구 3,787만명의 14.78%에 해당하는 수치이다.

은행지점들, 서민동네 철수해 부동산 부자동네로

부동산 담보대출과 부동산을 비롯한 재산이 많은 큰 손들의 재산관리를 최고의 영업으로 삼게 된 외국인 소유 은행들이 서민동네에 있던 지점 문을 닫고 부동산 가격이 비싼 부자동네로 옮아가는 것은 어쩌면 당연한 일인지도 모르겠다.

동아일보가 1999년부터 2005년까지 신한, 조흥, 한국씨티, SC제일은행, 우리은행의 지역별 지점을 분석한 결과를 보면 5개은행의 지점은 1,928개에서 2,102개로 총 174개 늘었지만 수도권과 광역시를 제외한 일반 도지역에선 오히려 27개 줄었다.

서울의 은행 지점은 58개가 늘었고, 이 가운데서도 40개가 강남구와 서초구에 몰렸다. 2005년말 현재 2개구의 은행지점은 서울전체(1000개)의 23.3%, 2개구 인구를 합치면 약 94만 명으로 서울 인구의 9.2%에 그친다. 인구를 지점수로 나눈 ‘지점당 인구’는 강남 서초구가 각각 3,756명과 4,514명이지만 강북 강서 관악 도봉 은평 중랑구 등은 2만 명이 넘는다. 경기 성남시의 은행지점은 1999년 41개에서 61개로 20개 늘었는데 이 가운데 19개가 분당신도시에 집중됐다.

또한 필자가 서울시내 각 구별 금융기관수와 평당 아파트값, 각 구별 인구수를 비교해본 결과 금융기관수는 인구와는 별 상관관계가 없는 반면, 아파트 값과는 밀접한 관련이 있는 것으로 나타나고 있다.

중구와 종로구가 인구에 비해 금융기관수가 많은 것으로 나타났는데, 이는 금융기관 본사가 있는 곳이기도 하지만 백화점 등 상가와 각종 기업의 본사와 사무실이 몰려있는 것으로 예외적인 지역에 속한다고 하겠다. 이를 제외하면 금융기관수와 아파트값은 밀접히 연관되고 있다.

서울시 평당 아파트값 평균의 두 배가 넘는 강남구의 경우 인구는 53만7천600명으로 전체 서울시 인구의 5%이지만 전체금융기관수의 14%인 335개가 몰려 있다. 반면 인구가 53만5천900명으로 강남과 비슷하지만 평당 아파트값이 강남구의 40%에 지나지 않는 관악구는 금융기관 수가 전체의 2.5%인 59개밖에 안 됐다. 강남구는 인구 1,605명당 한 개의 금융기관이 있는 반면, 관악구는 9,083명당 한 개꼴로 금융기관이 있는 셈이다.

평당 아파트값이 650~700만원대로 강남구 평당아파트 값의 3분의 1이 채 안 되는 도봉․은평․중랑구는 1개 금융기관 당 인구수가 모두 1만명이 넘었고, 세 개구 금융기관수는 124개에 지나지 않아 강남구 금융기관수의 37% 수준이었다.

평당 아파트값이 1,743만~2,120만원으로 가장 비싼 강남․서초․송파 등 강남3구의 인구는 155만 정도로 서울시의 15% 비중이지만 금융기관수는 662개로 전체의 28%가 몰려 있다. 인구 2,347명당 한개 꼴이다. 반면, 평당 아파트값이 평당 600만원대로 서울에서 가장 싼 도봉·강북·금천·노원 등 4개구의 인구는 165만 정도로 강남3구와 비슷한 16% 비중이지만 금융기관수는 193개로 전체의 8%에 불과하다. 인구 8,522명당 한 개 꼴이다.

아파트값이 600~700만원대로 가장 싼 도봉·강북·금천·노원·중랑·은평·성북·구로 등 8개구에 있는 금융기관수를 합쳐봐야 416개에 지나지 않는 데, 아파트값이 가장 비싼 강남·서초 두 개 구에 몰린 금융기관수는 533개나 된다.

부동산은 금융을 유혹하고 금융은 부동산을 끌어들여 쌓아올린 투기 바벨탑 대한민국. 부동산 부유층과 외국인 소유 은행들이 투기이익의 단 꿀을 나눠먹는 사이 부동산 서민과 부동산 빈곤층은 신용불량자가 되거나 법정 허용한도 이자가 66%나 되는 고리대금을 울며겨자 먹기로 쓰고 있다.