아파트값과 수돗물의 방정식

서울시내에서 수돗물을 식수로 쓰는 비율이 강남․서초․송파구가 가장 낮고 구로․금천․동대문구가 가장 높다. 수돗물을 그냥 마시거나 끓여 마시는 비율이 낮은 동네는 강남구 25.3%, 서초구 26.1%, 송파구 33.7%순이고, 높은 곳은 구로구 51.8%, 금천구 51.6%, 동대문구 50.6%순이다.

대신 생수를 사서 마시는 비율과 정수기 물을 마시는 비율은 강남구 67.9%, 서초구 67.5%, 송파구 60.2%로 가장 높고, 동대문구 35.1%, 금천구 40.5%, 노원구 41.0%순으로 낮았다. 대체로 아파트 가격이 비싼 동네는 수돗물 대신 생수나 정수기 물을 마시고, 아파트 가격이 싼 동네는 수돗물을 그냥 먹거나 끓여 마시는 것이다.

지난 1년 동안 학교교육 외에 예능교육을 한 번이라도 받아본 경험이 있는 비율을 조사해보니 서초구, 강남구, 송파구 순으로 높았고 광진구, 성북구, 중랑구 순으로 낮았다. 역시 아파트 가격이 비싼 동네와 상대적으로 싼 동네가 차이가 났다.

이 같은 조사결과는 서울시가 2003년부터 해마다 2만 가구를 대상으로 70여개 항목을 조사하여 시민생활을 살피고 있는 <2003, 2004 서울 서베이>에서 뽑아본 것이다.

수돗물에 대한 불신이야 동네마다 다를 리 없고, 먹고 사는 일에서 벗어나 예술과 문화활동을 즐기고픈 마음도 모든 인간의 본능에 가까운 일이지만, 경제적인 조건이 허락하지 않으면 달리 방법이 없는 문제이기에 지역의 경제여건과 생활격차를 상징한다고 하겠다.

실제로 통계를 보면 부동산 가격이 비싼 부자동네와 가난한 동네의 생활격차가 뚜렷하다. 우선 차이는 가구 또는 자치구의 경제력에서부터 시작되고 있다.

최근 3년 동안 서울 시내 각 구별 재정력 지수를 보면 강남구를 비롯한 4개 자치구와 나머지 21개 자치구 간 격차가 크게 벌어지고 있다. 강남3구와 중구 등 상위 4개구와 중랑․강북․금천․은평구의 재정력 지수는 최소 3배에서 7배까지 차이 나고 있다. 특히 재정력이 가장 좋은 강남구와 가장 나쁜 중랑구는 최근 3년간 7.5배가 넘는 격차를 보이고 있다.

2006년 현재 25개구 가운데 100%를 초과한 자치구는 강남구․중구․서초구밖에 없고 송파․종로․영등포․양천․용산․강동구가 50～100% 사이이며, 나머지 16개구는 50%를 밑도는 빈약한 재정력을 보이고 있다.  

강남구 금천구 재산세 격차 12배

재정력이 차이 나는 이유는 자치구의 주된 수입원인 부동산 관련 세금 수입의 차이 때문이다. 최근 3년간 자치구가 거둔 세금 중 재산세(종전의 종합토지세를 포함)가 차지하는 비중은 평균 83.2%이다. 자치구세 중 5분의 4가 넘는 재산세 수입이 크게 차이 나기 때문에 재정력의 차이가 나는 것이다.

재산세 수입이 가장 많은 강남구는 재산세 수입이 가장 적은 금천구와 비교해서 최근 3년 동안 무려 12배가 넘는 격차를 보이고 있다.

이렇게 재산세 수입이 차이 나는 것은 동네마다 아파트를 비롯한 부동산 가격이 크게 다르기 때문이다. 2006년 3월 현재 강남구의 33평 아파트 한 채 값이 시가기준으로 평균 8억8천이 넘고, 2006년 4월 현재 강남구에 존재하는 아파트의 71.8%인 7만308가구가 6억이 넘었으며, 그 중 절반은 10억이 넘는 초고가를 달리고 있다. 강남구에서는 이렇게 비싼 아파트와 그 부속토지 등에서 최근 3년 동안 한해 평균 1,789억의 재산세 수입을 올렸다.

반면 재산세 수입이 가장 적은 금천구는 10억이나 6억이 넘는 아파트는 아예 존재하지 않고, 31평 아파트 한 채 값이 2억에 머물고 있다. 금천구가 최근 3년간 거둔 재산세 수입은 한 해 평균 143억으로 강남구의 13분의 1 수준에 불과하다.

재정력이 좋은 4개구에는 6억이 넘는 고가아파트가 총 15만6673가구에 이르고 10억이 넘는 아파트도 7만3,513 가구에 달하지만, 재정력이 나쁜 하위 4개구에서 6억이 넘는 아파트는 은평구에 있는 단 한 가구에 불과하다.

강남권, 고가아파트 고학력 고소득 ‘3박자’

당연한 것이지만 재정력 지수가 높고 재산세 수입이 많은 자치구에는 고학력․고소득․고아파트 값의 3박자를 갖춘 사람들이 많이 살고 있다.

서울을 다섯 개 생활권으로 나눠 해마다 실시되는 <서울 서베이> 조사결과를 보면, 강남․서초․송파․강동구가 속해있는 동남생활권이 대졸 이상 학력을 가진 가구주 비율이 36.1%로 가장 높다. 양천․강서․구로구 등 서남권 7개구는 24.8%, 종로․용산․중구 등 도심권은 22.6%, 강북․도봉․노원구 등 8개구가 속해있는 동북권이 22.3%, 은평․마포․서대문구 등 서북권은 21.1%이다.

재산 중 가장 큰 비중을 차지하는 아파트값을 보면 2004년 기준으로 강남4구가 평당 1400만 

원대인 반면 도심권은 천만원 수준이지만 나머지 동북․서북․서남권 15개구는 강남4구의 반토막 수준인 700～800만원대로 나타나 가계재산의 빈부격차가 크게 벌어져 있다.

월평균 가구소득이 400만원이 넘는 고소득자 비율이 강남4구는 20.1%에 달했지만 서남․도심권은 10.5%대를 보였고 서북․동북권은 8.7～8.8%에 머물렀다.

대다수 자치구는 진 빚이 한 해 동안 버는 소득에 견줬을 때 40% 아래였지만, 중랑․도봉․서대문․강서구는 많게는 60%까지 올라갔다.

주거․교육환경 만족도 큰 차이

이처럼 생활권마다 부동산 자산을 중심으로 거주하는 사람(가구)과 자치구의 경제력이 큰 차이가 남에 따라

각 분야의 생활에 상당한 격차가 생겨 동네마다 ‘삶의 질 자체가 다른’ 현상이 뚜렷하게 나타나고 있다.

주거와 교육환경은 그것을 빼놓고는 삶의 질을 말할 수 없을 만큼 인간 생활에서 중요한 영역이다. 주거환경과 교육환경에서 서울시 전체의 만족도는 2004년 현재 각각 100점 만점에 53점과 50점의 만족도를 보이고 있다.

그러나 강남4구가 속한 동남권은 서울시 평균 보다 7~9점이상 높은 60.6점과 59.3점으로 만족도 평점이 가장 높은 반면, 강서․구로․금천구 등 7개구가 속한 서남권은 이 보다 10점 이상 낮은 50.7점과 46.7점으로 가장 낮다.

주거환경을 보면 서북권과 도심권은 주택 열 채 중 2~3채만 아파트인데, 강남4구는 열 채 중 6~7채가 아파트로 나타나 아파트 비율이 가장 높았다. 가계지출 중 주거비 비중은 강남4구만 23%대로 낮았고 다른 모든 생활권은 26%를 넘겨 주거비 부담이 더 컸다.

최저주거기준을 넘긴 가구 비율도 21개 자치구 전체가 80%를 넘지 않는 가운데 동북권 8개 자치구는 70%를 간신히 넘긴 반면, 강남4구는 82.6%를 기록해 그만큼 열악한 주거환경에서 사는 사람 비율이 낮았다.

‘자연발생적으로 조성된 오래된 구시가지’인 한강이북 지역과 ‘1970년대 이후 계획적으로 개발된 신시가지’인 한강이남지역은 주택노후도에서도 크게 차이가 났다.

 30년이 넘은 노후주택 비율이 2000년 기준으로 강남구는 0.1%에 불과한데 종로구는 23.4%교육환경을 보면 동네마다 가구와 자치구의 재정력 차이로 교육에 투자되는 돈의 비중이 공교육 사교육 할 것 없이 강남4구가 제일 높았다.

자치구의 교육재정 지원액은 강남4구가 17억으로 7억대에 머무른 동북권 8개구와 서남권 7개구의 두 배에 달했다. 2005년 예산기준으로 강남구와 도봉구의 학교지원예산은 7.1배의 격차를 보였다. 가계지출 중 사교육비 비중도 강남 4구가 16%로 가장 높았으며, 입시학원을 포함한 강남4구 사설학원수는 도심권의 6배, 서

북권의 3배가 넘었다.

전체 고교생 중 전문대를 포함한 각종 대학진학률도 강남4구는 75.1%로 가장 높고, 서북권 74.4%, 서남권 69.8%, 동북권 68.6%, 도심권 67.8% 순이다.

그런데 4년제와 전문대로 구분해서 살펴보면 4년제대학 진학률에서 강남․서초․송파구만 62%를 넘겼고 용산구가 51.2%를 기록했을 뿐 다른 자치구들은 모두 50%에 미치지 못하였다.

주거․교육환경이 삶의 질을 재는 잣대 중 가장 중요한 항목인 점을 감안할 때 부동산값이 비싼 동네와 그렇지 않은 동네 간의 주거․교육환경의 격차는 삶 전체를 갈라놓을 수 있다. 실제로 문화생활․자기계발․정보화․편의시설 분야에 관한 통계에서도 부동산 가격이 비싼 생활권과 그렇지 않은 생활권간 격차는 뚜렷하게 나타나고 있다.

문화․자기계발․정보화 격차도 뚜렷

통계를 보면 아파트값이 비싸고 소득과 학력이 높은 강남4구에 사는 주민들과 다른 동네 사람들 간에 문화생활 격차도 뚜렷하다.

강남4구 스포츠레제활동비는 연간 9만1,570원으로 서울시 평균 7만1090원 보다 20만원이 많았으며, 도심권과 동북권은 7,8만원인 반면 서남권은 6만원대로 가장 적었다. 강남4구는 순수예술 소비나 영화․음악․연기․연극․스포츠경기 관람횟수 등에서 상대적으로 높은 횟수를 보이고 있다.

운동, 보양, 종합검진, 식사조절, 충분한 휴식 등 건강을 관리하는 비율에서도 강남4구는 85%로 가장 높게 나타난 반면, 동북권 8개구는 75%로 가장 낮게 나타났다.

담배를 피우지 않는 사람 비율도 강남4구가 가장 낮았으며 동북권이 가장 높았다. 이밖에도 영어로 말할 수 있는 능력, 업무관련 독서량 등 자기계발 관련 분야에서도 아파트값이 비싼 강남4구와 그렇지 않은 생활권간 격차가 나타났다.

강남4구는 컴퓨터를 갖춘 가구 비율(91.2%)과 인터넷을 비롯한 컴퓨터 활용정도 (10점 만점에 4.6～4.9점)에서 다른 구에 비해 높아 한 발 앞선 정보화시대를 누리고 있다. 편의시설면에서는 중구․종로구․용산구가 속한 도심권이 가장 좋은 것으로 나타났다. 

밤길을 다닐 때 느끼는 위험도를 조사한 결과를 보면 강남4구와 용산구․노원구는 덜 위험하다고 느끼는 반면, 동작구․마포구․광진구 등 대다수 자치구에서는 위험도가 높게 나타났다.

밤길 위험도를 포함해 범죄에 대한 두려움, 건축붕괴에 대한 위험도, 자연재해 위험도 등을 종합한 도시위험도 조사에서는 강남, 송파, 서초를 비롯해 용산, 도봉, 노원구는 위험도가 낮은 반면 금천, 구로, 동작, 광진, 마포구는 위험하다고 느끼는 것으로 나타났다.

이와같이 서울시 25개 자치구별로 주거․교육환경을 비롯한 문화생활, 자기계발, 정보화시대 적응도, 도시 위험도까지 부동산 가격이 비싼 동네와 상대적으로 싼 동네간에 삶의 질의 격차가 뚜렷한 것으로 나타나고 있다. 부동산 가격 차이와 ‘사는 게 다른’ 생활의 차이가 정비례하고 있는 것이다.

전국 부동산 격차 = 자산격차 = 주거생활 격차

서울시 안에서 살펴 본 부동산 격차과 자산-생활격차 양상은 전국을 대상으로 해도 비슷하게 나타나고 있다.

<서울 서베이>만큼 생활 구석구석을 비교한 통계는 없지만 국토연구원이 전국 각 지역 1만1,000개 가구를 표본으로 추출해 조사한 결과를 보면 부동산격차와 자산격차 그리고 주거생활격차는 확인할 수 있다.

이 결과를 보면 먼저 집값이 비싼 지역의 가구별 순자산과 총소득이 높고, 집값이 낮은 지역의 가구는 순자산과 소득이 낮은 것으로 나타났다.

평균 주택가격이 2억8천만원이 넘는 서울지역의 가구별 순자산(빚을 제외한 주택자산과 동산자산)과 월별 가구총소득이 각각 1억9천만원과 294만원으로 가장 높았다. 평균집값 1억8천만원으로 두 번째로 비싼 경기도의 경우도 가구별 순자산과 월별소득이 1억7천만원과 263만원으로 16개 시도 중 두 번째로 높았다.

반면에 평균집값이 4천900만원과 5천100만원으로 16개 시도 중에서 가장 싼 전북과 전남은 가구당 순자산이 각각 6천800만원과 6천700만원, 월평균 소득이 각각 173만원과 167만원으로 전국 최하위로 나타났다. 가구당 순자산이 가장 많은 서울과 가장 적은 전남의 자산격차는 2.8배로 지역간 격차가 매우 크게 나타났다.

앞에서 한국은행과 대한상의 조사 통계에서 가계자산의 83%가 거주주택자산으로 나타났는데, 자산에서 부채를 뺀 순자산의 비평당 주택가격을 기준으로 보면 수도권 집값이 지방에 비해 2.5배 비쌌고, 서울집값이 농어촌지역인 군부의 5.9배 비싸다. 순자산은 수도권이 지방의 2배, 서울이 군부의 2.8배에 달했다. 소득도 서울,인천,경기 등 수도권이 지방에 비해 상대적으로 높은 데, 농어촌지역 소득은 서울의 47% 수준에 불과하다.

시도간 소득격차 보다 집값격차가 훨씬 큰 데서도 알 수 있듯이 지방에 비해 수도권 특히 서울에서 집을 사기 힘들고 무주택자의 주거비 부담이 높다. 연소득대비 주택구입가격 비율(PIR)을 보면 전국 평균이 6.0으로 매우 높고 수도권 특히 8.8을 기록한 서울에서 소득만으로 집을 사기는 사실상 어려운 것으로 나타났다. 소득 대비 임대료 비율(RIR)을 보면 서울의 경우 무려 27.4%로 나타나 서울의 전월세 가구의 주거비 부담이 무거운 것으로 나타나고 있다. 

평당 주택가격을 기준으로 보면 수도권 집값이 지방에 비해 2.5배 비쌌고, 서울집값이 농어촌지역인 군부의 5.9배 비싸다. 순자산은 수도권이 지방의 2배, 서울이 군부의 2.8배에 달했다. 소득도 서울,인천,경기 등 수도권이 지방에 비해 상대적으로 높은 데, 농어촌지역 소득은 서울의 47% 수준에 불과하다.

시도간 소득격차 보다 집값격차가 훨씬 큰 데서도 알 수 있듯이 지방에 비해 수도권 특히 서울에서 집을 사기 힘들고 무주택자의 주거비 부담이 높다. 연소득대비 주택구입가격 비율(PIR)을 보면 전국 평균이 6.0으로 매우 높고 수도권 특히 8.8을 기록한 서울에서 소득만으로 집을 사기는 사실상 어려운 것으로 나타났다. 소득 대비 임대료 비율(RIR)을 보면 서울의 경우 무려 27.4%로 나타나 서울의 전월세 가구의 주거비 부담이 무거운 것으로 나타나고 있다.

농어촌 넓게 살지만 지은 지 24년 된 낡은 집 대부분

젊은 층들이 수도권을 비롯한 대도시로 대거 이동한 탓에 지방으로 갈수록 가구주 나이가 많고 가구원수도 줄어든다. 농어촌 지역은 수도권에 비해 단독주택 비율이 월등하게 높고 가구원수도 낮으니 1인당 주거면적도 상대적으로 넓다. 또 주택보급률과 자기집에 사는 비율도높은 편이다.

특히 농어촌 지역은 주택보급률은 무려 116%나 되는 데 가구주 연령이 평균 57.1세로 환갑을 바라보며 가구원수도 전국평균에 비해 0.5명이 적고 주택의 3분의 2는 단독주택이어서 1인당 주거면적이 수도권이나 대도시에 비해 훨씬 넓어 10평에 육박한다. 그러나 이 집 중 72%는 단독주택이고 지은 지 24년이나 되는 낡은 집으로 나타났다.

최근 10년 동안 새로 지은 주택의 70%가 수도권과 지방 대도시, 그 중에서도 수도권에 집중공급된 탓에 서울 경기 대구 강원을 제외한 전 시도에서 건축경과년도가 평균 15년이 넘었다. 이에 따라 주택상태가 불량한 정도가 전북 30.6%, 강원 24.7%, 전남 22.8% 등 지방 도지역에서 높게 나타나고 있다.

주거환경 또한 전북 26.8%, 강원 24.1%, 충북 20% 등 도지역에서 불량하다는 응답이 높게 나타나고 있다. 이에 따라 주택상태와 주거환경 만족도는 수도권에 비해 지방이 낮고, 특히 농어촌지역이 가장 낮게 나타나고 있다.

65세 이상 노인가구 비율은 전라남북도가 30% 이상, 충청남북도와 경상남북도 20% 이상을 기록하고 있지만, 고령자를 배려한 시설을 설치한 비율은 충남이 17.9%, 충북이 19.7%를 보일 뿐 전라남북과 경상남북도는 한자리수를 맴돈다.

부엌, 화장실, 목욕탕 등 주거시설 구비 비율도 수도권에 비해 지방이, 도시에 비해 농어촌이 열악한 상태이다. 입식 전용부엌은 전국평균 96.6%로 많이 개량됐지만 농어촌 지역에서는 아직도 6.2%가 불량으로 나타났다.

수세식 전용화장실과 따뜻한 물이 나오는 전용목욕시설은 수도권이 95% 수준인 데 비해 지방은 87% 대에 머물고 있다. 특히 농어촌지역은 수세식 화장실이 없는 곳이 22.7%에 달하고 온수 목욕시설이 갖춰지지 않은 곳이 16.5%에 이른다.

도시일수록 강제이동 비율 높아 … 고달픈 셋방살이

평균 거주기간은 서울 5.4년, 경기 6.0년, 인천 6.4년, 지방대도시 7.4년 등 도시 특성이 강한 지역일수록 짧다. 도시로 갈수록 셋방살이 하는 가구가 많고(수도권 50.4%, 지방대도시 46.3%, 농어촌 16.4%), 가구원수와 소득 변동에 따라 이사를 많이 가기 때문이다.

그런데 앞으로 2년 안에 이사계획이 있는 가구 중 “주거비 부담이 비싸서”, “임대기간이 만료돼 집주인이 나가라고 해서”의 이유를 선택한 강제이동 비율을 보면, 수도권과 지방은 10.6%와 10.2%로 차이가 없고 농어촌은 6.8%로 낮으나, 서울과 중소도시가 각각 12.2%, 13.9%로 높게 나타났다.

우리나라의 평균 강제이동비율은 10.4%로 미국 6.1%, 영국 5.5% 등 외국에 비해서 크게 높은 것으로, 평균 거주기간과 함께 그만큼 도시지역에서 셋방살이하는 부동산 빈곤층의 주거안정성이 떨어지고 고달프게 산다는 것을 뒷받침하는 통계라 하겠다. 

이처럼 외국에 비해 그리 크지 않은 대한민국 안에서 부동산 격차에 따라 시도마다 재산의 많고 적음이 차이 나고 주거생활의 격차가 뚜렷하며, 시 안에서도 동네마다 사는 게 다른 것으로 나타나고 있다.

물론 같은 시도라 해도, 아니 같은 동네라 해도 비싼 집에서 사는 부유층과 집도 없는 빈곤층의 삶은 하늘과 땅만큼 차이 날 것이지만.