재건축 초과이익환수제,
가격 안정 vs 형평성 위배
5월에 시행, 재건축 과열 현상 규제
    2018년 01월 23일 01:18 오후

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정부가 오는 5월부터 시행될 재건축 초과이익환수제도를 통해 재건축 과열현상 규제를 예고하고 있다. 서울의 집값 상승의 원인이 재건축 과열현상에 있다고 판단하고 고강도 규제를 통해 재건축을 투자수단으로 이용할 수 없게 하겠다는 것이다.

국토교통부는 지난 21일 서울 주요 재건축단지의 초과이익환수부담금을 시뮬레이션한 결과를 발표했다. 이에 따르면 강남4구(강남·서초·송파·강동구) 재건축의 조합원 1인당 부담금은 평균 4억3900만원이며, 단지별로 최대 8억4000만원이 부과되는 경우도 있는 것으로 나타났다. 오는 5월부터 지방자치단체의 부담금 예정액 통지가 이뤄질 예정이다.

초과이익환수제란 조합이 재건축을 통해 얻은 이익이 1인당 평균 3000만원을 넘으면 초과금액의 최고 50%를 재건축부담금으로 내도록 한 제도다.

재건축아파트 조합에선 불만이 속출하고 있는 것으로 알려졌다. 정부 발표 직후 일부 강남 재건축 조합에선 미실현 이익에 대한 과세는 위헌 소지가 있다면 헌법소원까지 검토하고 있고, 재건축에 적신호가 켜지면서 공급 제한 등으로 인해 오히려 집값이 상승할 수 있다는 실효성 논란도 제기되고 있다.

그러나 미실현 이익 과제에 대해 이미 헌법재판소가 위헌이 아니라고 판단한 바 있는데다, 50% 부담금이 과도하다는 시각에도 비판적인 견해도 많다. 예컨대 부담금을 최대 8억4000만을 내는 조합원이 재건축을 통해 얻는 이득이 평균 16억 원 이상이 된다는 뜻이기 때문이다. 이처럼 수십억에 달하는 이익은 재건축 투기를 양산하고 재건축이 된 곳의 주변 집값 상승까지 이어졌다. 정부가 재건축에 대한 고강도 규제에 나선 이유다.

특히 저층의 낡은 아파트의 재건축으로 새 아파트를 얻으면서 많게는 수십억의 이익을 얻는 구조 자체에 대한 비판도 있다.

“본인 노력과 무관하게 사회적 이익 통해 만들어진 가치…이익환수 당연”

변창흠 세종대 교수는 23일 오전 CBS 라디오 ‘김현정의 뉴스쇼’와 인터뷰에서 “재건축이라는 제도 자체가 개발 사업을 추진하면서 본인의 노력과 무관하게 사회적 이익을 통해서 만들어진 가치이기 때문에 이익을 환수하는 것은 당연한 원리”라며 “이렇게 이익을 환수해야만 초과이익을 위해서 과도한 (투기)수요가 생기는 문제를 해소할 수 있다”고 설명했다.

이어 미실현 이익에 대한 과세가 위헌이라는 주장에 대해선 “그동안 헌법재판소나 행정법원에서 일관되게 미실현 이익에 관한 부담금 부과가 위헌성이 없다고 했다. 이는 확정된 사안”이라고 반박했다. 그는 “94년에 헌법재판소에서 토지초과이득세에 대해서 이미 선고를 한 적이 있다. 미실현 이익이라 할지라도 과세 목적이나 과세 소득의 특성 또는 기술상의 문제 등을 종합적으로 판단해서 입법 정책적인 문제로 판단할 일이지 그 자체가 헌법 정신에 반하는 것이라고 보기 어렵다”고 부연했다.

공급 부족으로 인해 새 아파트 가격이 더 치솟는 부작용이 나타날 수 있다는 우려와 관련해선 “‘재건축을 촉진해서 주택을 공급하면 주택 가격이 안정될 것이다’라는 게 그동안 부동산 가격 상승기 때마다 등장한 주장이었다”고 지적하며, 재건축 규제완화를 통한 공급 확대를 했지만 집값 안정화에 실패했다고 반박했다.

변 교수는 “재건축 부담금을 없애고 과세를 줄이고 특히 이제 조합원 지분에 대해서 거래를 활성화하는 방식으로 규제를 풀어왔는데 이렇게 규제를 풀어서 재건축을 촉진하고 공급을 확대하는 방식이 그 개발 과정에서 생기는 이익을 사유화하는 방식으로 고착이 됐다. 그러다 보니 최종적으로 공급될 주택 가격이 그대로 거기에 반영돼 버렸고 앞으로 발생될 주택 가격을 고려해서 지금 재건축 대상되는 주택 가격이 미리 올라버렸다. 결과적으로 주택이 아주 높은 가격으로 공급되기 때문에 공급이 확대되더라도 오히려 주택 가격이 안정되지 않았다”고 설명했다.

그는 “그렇다면 처음부터 개발 이익이 발생하지 않거나 발생하더라도 공익적인 측면에서 환수될 수 있다는 것을 전제로 한다면, 특히 재건축을 하면서 거기에 맞는 사회적 기여를 한다는 것이 전제된다면 재건축 대상 주택 가격 자체가 안정될 것이고 그 이후에 공급되는 주택도 과도하게 높지 않을 수도 있다”고 강조했다.

초과이익환수제…“형평성 문제 있어”

반면 재건축 초과이익환수제에 대해 반대하는 측인 권대중 명지대 교수는 이날 같은 매체와 인터뷰에서 “세금을 물리게 되면 재건축 사업이 추진이 잘 안 되면 공급이 줄 수 있다 특히 강남 지역은 가격이 높아질 수 있다”고 지적했다.

권 교수는 또한 “재건축 시장뿐 아니라 다 같이 가격이 올랐는데 유독 재건축 시장에만 (부담금을) 물린다는 것, 도시재생 사업을 여러 가지 하고 있는데도 불구하고 재개발 또는 다른 사업은 물리지 않고 재건축에 물린다는 형평성 문제도 있다”고 짚었다.

이어 “만약 1가구 1주택까지 물려버리면 5억짜리 주택이 만약에 7억, 8억 해서 1억 1000만 원만 넘으면 개발이익의 50%를 물리기 때문에 현금이 없는 사람은 집을 팔고 나가라는 얘기”라고 덧붙였다.

아울러 “재건축 사업은 돈을 버는 것도 물론 있겠지만, 주거 환경을 정하는 것이다. 개발이익이 있어야 또 개발을 한다”며 “재건축 초과이익 환수제는 완화되거나 폐지돼야 한다. 정부가 주택 공급 측면이나 주거환경 개선 차원에서 재고해야 한다”고 말했다.

필자소개
유하라
레디앙 취재기자

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